大家好，我是不做卖房服务的橙子。
一个已经帮400+位粉丝在广州安家，解决各种买房贷款难题的朋友。
我们只服务买房的小伙伴，百分百站在买房小伙伴的立场。
希望和大家建立长期关系，并且都能住上更大更好的房子。
今天上午，广州市又召开了一场新闻发布会，会议内容《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，是对之前楼市新政落地的一些补充。
这次会议，一方面总结了过去一段时间，广州楼市在止跌回稳方面取得的成绩。
比如今年前4个月，一手房网签面积315.4万m²，同比增长9.2%，价格也连续两个月环比上涨。新政出台之后，5月一些重点楼盘到访量和认购量都开始回升，网签量环比增长11.4%。
同时二手房也有回稳的迹象，二手房挂牌量连续7个月回落，新增挂牌同比少了16.7%。
全国的长期贷款虽然在下降，但是广州的公积金在新政后受理贷款4484笔，总金额47.46亿元，同比增长56.43%。
甚至由于公积金短期受理的数量激增，导致我们最近有小伙伴在办理公积金贷款的时候，审核时间都被拉长了。
那么在这样的情况下，继续出台政策，要紧抓政策的落地，说明操盘手也知道现在回暖的苗头来之不易，需要悉心呵护，稍有不慎，又有可能重蹈覆辙。
而这份努力和用心，我们从发布会的细则上，还是能感受到的。
这次的细则有不少。
像卖旧买新最高可以补贴5万块钱，这个政策的本意是鼓励大家置换。
所以还设置了一个期限，从今年4月30号到12月31号，买房前一年内卖掉广州的二手房就能申请。
为的就是希望把自己二手房卖掉的小伙伴们，就不要持币观望啦，赶紧来改善置换吧。不过说实话，5万块钱的最高补贴，总额度2个亿，还需要摇号申请。
多少有点买法拉利，送20块钱优惠券的意思。大家换房缺的是那5万块钱吗，大家缺的是几十上百万的首付，和30年的月供啊。
其次是商转公门槛降低。
以前商转公的门槛和要求非常高，现在门槛降低后，商贷转公积金的放款年限从3年缩短到2年，公积金缴存时间的要求从5年降低到3年，可贷比例也提升到了80%。
这也算是一种变相的降息吧，不过真正能节约的利息并不多，2.6%的公积金和3.0%的商贷相比，100万等额本息，公积金4003，商贷4216，每个月能节约的还款额不过213块钱。
此外还有一些配套细则，房票的使用范围从住宅扩大到商业物业，网签之后就可以申请学位，算是把买房的附加价值又往上叠了一层。
但说实话，这些政策更像是锦上添花，真正让这次发布会值得认真对待的，是二手房回购终于有了实质性的细则。
回购喊了好几年，这次终于出了一些细则。
首先，政府回购的范围在广州的环城高速以内。
我们从上面这张图能看到，覆盖的范围大概是荔湾、越秀，以及天河、海珠、白云的核心区域。
对房子的要求则是要面积≤70m²，总价不能超过300万，对楼龄则没有明确的限制。
当然，大家都很关心收购的价格，这个价格主要以市场成交价作为参考，会请第三方装也评估机构做初次评估和符合评估，同时也会与居民协商收购的价格。
这些房子收回之后，会被政府拿来用作保障房、人才房，这种偏向社会性和福利性的居住支持。
而被回购房子的业主，需要在180天内，购买广州的新房。旧房收购的款项会存在银行的专用监管账户，这笔钱只能用来购买新房，不能挪为他用。
过去广州楼市面临的问题是，虽然政策已经倾斜新房倾斜成比萨斜塔了，公积金贷款额度、新规使用面积、产品升级，让有改善需求的小伙伴看着新房垂涎欲滴。
但是，政策越倾斜新房，新房的优势越大，楼龄老的二手房越卖不出去。于是市场即便有再多的改善需求，受困于二手房卖不出去，永远都没办法转换出新的需求。
政策越猛，市场越差，开发商压力越大，土地就越没人接盘。
这次的政策虽然还是鼓励改善需求，希望市场向上置换，但是至少不再是口号上的助威，愿意从政策端出一些真金白银，鼓励二手房的业主改善居住品质了。
当然，最终依然要看回购的价格，如果回购的价格和市场价差不多，甚至低于市场价，那么这个政策就很难落地和扩大。
当然，观察二手房的收购试点，我们可以拿更早跑通的上海为例。
我查了一下近期关于上海二手房收购试点的新闻，上海收购政策实施到5月份，3个多月的时间总共收购了523套存量二手房。
被收购房源集中在徐汇、浦东、静安三个区，面积段也是70m²以下、总价限制会比广州的高一些，是400万元以下的存量房。
可能大家会觉得500多套存量房，放在十几万套库存量的楼市里，九牛一毛，根本没办法改变楼市的价格体系，也不可能扭转市场的供需关系。
但我觉得这种回购，对于重新树立信心有非常大的意义。
操盘手通过回购，并且是略高于市场价的价格回购，告诉市场，价格不会无止尽的下跌，因上海二手房回购为有我在托底。
过去楼市为什么跌的一波比一波更狠，其中就有很大一部分是业主担心自己的房子还会继续下跌，脚底下的黑洞深不见底，只好恐慌式的抛售。
而当操盘手站在你背后，拍着你的肩膀说，没事，你的老破小不会没人要，我愿意帮你拖地，这份深深的安全感，会基本上终结过去那种超跌和价格踩踏。
有了操盘手的兜底，就给楼市建立了新的价格锚点。
并且这份安全感还不止来自于价格的安全感，还来自于流通性的安全感。
我们和很多有置换需求的小伙伴探讨老房子的未来，相比担心自己的老房子会降价，更担心的是自己房子在未来的流通性。
20多年的老房子，转眼就30岁，甚至40岁了，那个时候没有人来接盘怎么办。
而操盘手的托底，重新提供了信心的支撑，没人要，我收了，对于一些担心流通性的业主来讲，这是一种极大的振奋。
政府其实托底的不是价格，而是托底广州楼市的流通性。
所以这500套房，对于市场信心的提振，从点到线，再到面，从楼市最底层的资产开始，会一层一层向上传导。
对于城市的操盘手来讲，市场没有需求，就创造需求，楼市没有资金，那就输入资金，只有让置换的链条流转起来，才能让开发商回笼资金，重新恢复拿地的意愿和能力。
当然，从宏观的角度来看，一切似乎都循序渐进，顺畅丝滑，但实际上每一次政策都有博弈，每一轮变化都充满随机。
从2年前提到的政府收储，到现在距离落地实施越来越近，政策的天平有滞后，有推进，但整体还是倾向于温和的消解问题。
但我们也要提醒正在看房的小伙伴，政策目的是为了让楼市这个庞大的市场可以平稳回暖，而不是大落后大起。这里没有什么套利机会，更没有一夜暴富的神话。
买房这件事情，一定还是回归到居住的需求，
政策能做的，是把那些本来就想换房、本来就有需求的人，从观望的深处拉出来。他解决的是市场的问题，而不是个人问题。
楼市没有完美的入场时机，只有适合你的那个节点。
操盘手在努力托底市场，但承托生活的，从来都是你自己做的那个决定。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
