丽庆禾研讨|以买卖合同形式完成房产传承的法律实务剖析

 案例一：上海二中院热点判例

亲属名义买卖实为代持

二审翻盘认定付款责任 

案例二：黑龙江判例

婚前个人房产名义售卖

依法认定实质赠与

接着，我所律师们引入了另一个极其相似，却走向完全不同的典型案例。

马某与林某系再婚夫妻，马某婚前有一套个人所有的房产。婚姻存续期间，马某同样通过签署《买卖合同》的形式，把这套婚前房产过户给了自己的亲孙子。直到马某去世，他都从未向孙子索要过任何购房款。马某去世后，再婚妻子林某为了分割遗产，主动起诉要求孙子交付购房款。

法院最终认定，双方签署的《买卖合同》属于以虚假意思表示实施的行为，因此买卖合同无效。但是，合同外壳被剥离后，隐藏在底下的真实行为其实是“赠与”。

因为这套房属于马某的婚前个人财产，他有绝对的独立处分权。同时，他多年不催要房款的行为，也印证了赠与的本意。所以，法院判定隐藏的赠与合同有效，孙子合法取得房产，且不需要支付任何购房款，直接驳回了再婚妻子的诉请。

本案理解二审、再审、检察监督，都维持了“名为买卖、实为赠与”的观点。

案例三：静安法院案例

遗产未分割擅自处置

无权处分致过户无效 

最后研讨会复盘了这起由我所律师亲自承办的房产纠纷案件。案情与上两例有相似之处。

这套房产原本属于佟老伯与张阿婆夫妻共同所有，但产权登记在张阿婆一人名下。佟老伯过世后，全家人并没有及时办理遗产继承和分割。后来张阿婆擅自做主，通过签署《买卖合同》的形式，将房子的所有权直接过户给了孙辈丁某，且丁某同样没有实际支付购房款。张阿婆去世后，大女儿整理遗产时方才得知，之后一纸诉状将孙辈告上法庭，要求确认买卖合同无效，撤销过户。

这个案件的结果与案例一和案例二都有所不同，不是判决孙子支付购房款，更不是按照老人的真实意愿认定该房已无偿赠与给孙子。法院判定，在佟老伯过世后，虽然房产证上只有张阿婆的名字，但在法律上，该房产已经自动进入了全体法定继承人共同共有的状态。

最终，法院判定买卖合同彻底无效，过户直接作废，产权必须恢复原状，把房子退回来。

 研讨会总结 

梳理完这三个案件，我所律师在研讨会上对房产过户的认定规则进行了总结。表面上看都是为以买卖合同的形式将房产过户给孙辈引发的纠纷，但仲裁委、法院最终的判决结果，取决于对三个核心法律事实的层层审查：

第一：老人对这套房子，到底有没有完全的处分权？ 

这是所有审查的根基。如果有处分权（如案例一和案例二），案件就会进入下一步的意愿审查；如果答案是“没有”（如案例三，老伴去世后未办继承，房子属于全体继承人共有），那么这就属于无权处分。只要触碰这条红线，法院根本不需要再去问老人的主观意愿是想卖还是想送，直接判定买卖合同彻底无效，房子必须退回。

第二：在有权处分的前提下，老人的真实意愿到底是要钱，还是送房？ 

当老人有处分权时，法院会审查老人签订买卖合同的真实想法。如果其他子女能够拿出录音、微信聊天记录等明确的证据，证明老人的本意并不是无偿赠与，或是买卖或是代持（如案例一），法律就会认定有效的买卖关系成立。发生房子的继承纠纷，受让人就需支付购房款。

第三：如果同样是有权处分，但没有任何证据证明老人想要钱呢？ 

这就是案例二的情况。如果外界没有任何催款记录或相反证据，且老人处置的是纯个人财产，法院就会根据老人生前长期不催要房款的实际默认行为，推定其真实意图是无偿赠与。此时，法律会剥离虚假买卖合同的外壳，直接认定隐藏的赠与行为有效，受赠人可以稳稳保住房子，其他继承人仅凭字面合同要钱的诉求将不被支持。

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