最近看了几个地方的房子，去了9个城市左右，脑海产生很多相关的思想，我想记录一下。
0.不要把房子当做房子看，把房子当做一件商品去看，很多点你就会想明白，为什么保值，为什么升值，为什么贬值，为什么一套房子需要租的人多等等。
1.一个人适不适合一个人城市，喜不喜欢一个城市，待一两天其实就能感受到了。这就像你选衣服一样，一看，一穿，发现很适合自己，穿上很合身很显气质，这样的衣服我一般会毫不犹豫的去买。
2.全国目前共有 694 个城市，4 个直辖市， 293 个地级市，397 个县级市，房产选择性太多了，很多人觉得自己一辈子买不起房子，其实可能只是买不起当地的房子而已，这种情况完全可以换一个城市发展。城市和城市之间的房价差异很明显。
3.一个省的省会城市，会将自己省的小城市人口吸引进来，很多人很难去跳出这个框架来去看全国。这也就是大多数人口中的工作的作用，稳定全国人口，防止大规模迁移。
4.人一旦迁移，往往就是人随着事业走，少部分人是事业随着人走。或者是说人随着市场走，市场在哪，我就去哪。
5.小众旅游景区的房子和小镇的房子没有太多区别，本质都很廉价，适合躺平，但要论到脱手变现，就有些大费周章了，有余钱想玩一玩可以购买，常年在大城市生活就没有必要了，这种偏远地区的房子，需要把房子卖到全国，可见在本地就不受待见，真正的好房子，本地人就会消化，不会流通。
6.小镇的房子，哪怕10万一套，如果周边没有什么配套，交通不便，饮食不便，就医不便，入住率极低，也不推荐买，长期来看，荒郊野外的小镇房产，人口最后大概率会流失殆尽，这种小区的房子，可能往后就住几户人家，运转起来也会很困难。年轻人居住的话，社交面也会大大减少，甚至为零，所以就更不推荐了。
7.我自己的选房的核心逻辑是，走路距离地铁口很远的百分百不要，多远算远？超过1公里就不要。
8.我后来发现，越是豪宅其实位置肯能越偏，越安静，越没有交通，因为这类人群大都是开车出行，
这类房产居住环境价值远比出行价值要高。
9.小区的物业费和房屋的属性有很大关系，电梯的物业费假设为2.2元一平，没有电梯的是0.5元一平，假设一百平的房子，有电梯的房子物业一年的费用是2640元，十年的费用是2.64万元，没有电梯的房子一年的物业费用是600元，十年是6000元，，物业费其实相当于一种维护费，损坏费，需要有人去管理运营才能保证一个小区的环境干净整洁。越高端的楼盘物业费越贵，甚至有倒垃圾服务，每天把垃圾放门口，固定时间会有人把垃圾收走，按月收费。
10.北方的房子有取暖费，一平6.6元为例，100平的房子取暖费一个月是660元，4个月是2640元，不需要暖气的话，还有一个美名其曰的费用“暖气空置费”是30％，如果长期不居住，物业费减半。假设你在北方租房，租金一年12000，物业水电一年3000，取暖费4个月3000，一年的住房总花费成本可能就接近2万元。你买的房没有租金，但有物业和取暖费，一年也需要6000-7000的花费，所以买房后其实还是需要一直供养。大家细想一下，物业费是不是有点类似于一种另外的一个形式的租金，你永远需要花钱养着。
11.如果一套房价的首付，是你一年到两年的房屋租金，那么就完全可以购买。这样风险已经很低很低，再差也就相当于自住就可以了。
12.房子很过剩，过剩
13.快速了解一个区域的方式，就是住酒店，每个区域去住一次酒店，早中晚分别在附近吃饭，饭后散散步，就会对这个区域相对比较了解，会有一种相对的归属感，我还是比较相信我自身感受的。
14.有的人是上杠杆儿买房，看似有很好的一个房产，但高位花160万买，家人付首付，自己还月供，不在少数。月供一个月还六七千，工资才多少钱，工作的几年间，自己的房屋价格一直再掉，硬深深腰斩，之前还的完全相当于一场空，现在腰斩价出售，收回来的钱，还完银行贷款，就一分也没有了，这其实是投资失败的一种体现。
15.很多人不理解房价为什么会掉，你把房子当做商品来看，每个城市都有很多这样的商品，成千上万，你有很多选择时，房子就进入到了买方市场，你只需要选择你喜欢你能够付的起的就可以了，高位买的人，月供都还不了，就需要降价出售房产，这样就会产生抛售的情况，谁先卖出谁先赢，卖的越迟，贬值越快，房子供大于求，价格就会不断下降，下降到一个物理成本和一个合适的价格时基本就不会再降了。
16.什么是好城市？适合年轻人的城市？基础的工资三分之一，能够租到一个一室一厅或者两室一厅，有适当良好的居住环境，就是好的城市。像北上广深这类城市，其实对于年轻人来讲，属于地狱级别的高难度城市，这个难度主要是居住环境，你要有良好的居住环境和空间，那么在这些城市需要花费的成本是极高的，或许就是其他人在其他城市的一个月的收入。本质原因还是这个城市产业多，吸引的人口多，供不应求，从而房价升值，租金也跟着升值，往后的年轻人要在这里立足买房，至少需要成为人中龙凤才行，或者家里有人衬托。
17.房屋正常的价格是租金×200倍，300倍，超过这个倍数，房屋溢价就相对较高了，购买需要谨慎。
18.城市的虹吸效应，有纽带效应，它把所有的人都集中到自己省的省会城市，所以说它是一个笼子，大家都会因为一份工作而固定在某个地点上。很少人能够举家搬迁说离开这个市，因为你认为你所有的关系网都在这里。离开这个城市，离开这个省份，这是很少人能够做到的，因为大多数人他都被工作束缚住了。他要求稳定，进体制，然后他就会有这个东西，就会把自己禁锢在这里一辈子，这样一辈子可能去的地方就很少了，大多数人他都会被这个框架给框住，全国范围内大规模人口迁移，可能就是改革开放后大批人下海经商，和农村人涌向城市的民工潮了。
19.没有严格意义上永久的房子。100年之后，多数房产可能在经历30-50年就会经历一番旧改，拆旧建新，或者加固，整个城市的基础建设一定是在不断的轮替和变化当中，不会集体整改，但总会有拆旧，起新楼的情况发生。能想到50年后，100年后，200年后的城市是怎么样，那就很不得了了。
2026.5.26
刘遥磊
