广州安居收购二手房,房产博主们在集体高潮什么?
- 2026-10-25 23:29:29
广州安居收购二手房,房产博主们在集体高潮什么?开水菌的开场白 5.26的广州新闻发布会发布了关于安居集团收购二手房打通置换堵点的执行细则，一时间全广州的房产博主仿佛找到了重新点燃楼市的救命稻草，纷纷吹捧点赞这条“核弹级救市政策”，看着全网集体刷屏的广州博主们集体高潮，我一时间都有点愕然了，究竟是没搞懂还是搞懂了依旧硬吹？ 01 ·安居收购的政策： 
02 ·房产博主们在高兴什么？ 安居出资收购市面上的二手房，虽然最后相当于是给房票，但无疑是真金白银掏钱来帮想置换的二手业主成功实现置换了，相当于有增量的资金入市； 对于卖不出的二手老破小业主来说： 终于脱手渣盘能置换了； 对于博主们来说：一方面手头挤压的老破小业主案子终于能动了，二来是增量资金入市“抄底”有助于稳住广州楼市继续下行的局面。说实话虽然这个“二手房收购”算不上什么核弹级利好，毕竟楼市已经太久没有这种振奋人心的消息了，好不容易有点能吹的，可不得往大了说，毕竟中国的楼市是只能单边做多的市场，有利好=有生意做； 
03 ·为什么安居（ZF）要收购二手房做保障房？ 1.增加保障房供应：这是冠冕堂皇的理由，在现有市场内收存量做保障房，不新增住宅供应，又能解决保障房需求，还能顺手帮二手业主置换，一举多得； 2.成本低：不用批地新建，市区批新地成本太高，也不符合保障房的调性，收老破小同样的资金能多收几套，也符合保障房的客群需求； 3.改造成本低：现房，户型小，改造便宜也好租； 4.租金收益相对高：总价低、户型小、近地铁的房子租金收益率相较于大户型的租金收益率更高； 5.为了未来拆迁铺路：后话； 6.打通置换堵点：收购房子会给你在监管账户打一笔准购房款，限180天内去买新房，相当于安居出来的钱，转头又进了过期开发商的兜，左兜进右兜，开发商房子卖了，回了血又能继续拿地，土财游戏又能持续下去了； ······ 所以收购二手房政策的本质不是救市，而是“让你加仓”； 04 ·这笔账是怎么算的？ 表面上看好像是安居做了大善人买单了老破小 你卖不出去没人接盘的渣盘他们替你扛了 实际当然不会那么简单 安居收购完的房子 再掏一笔装修钱翻新后加价出租 翻新后市中心地铁旁的老破小的实际租金极限收益率可以做到3%左右（扣除运营成本大多数在2%左右，况且还是国资运营，效率你懂的） 按照200w一套收购70㎡的老破小来算 把70㎡的2房劏成3房出租6w/年 你以为真靠这点房租收益慢慢回本？ 别搞笑了 扭头就打包发reits20年包卖120w 或者200w房子抵押7成回140w（公募的reits和银行抵押是相斥的，二者只能选其一，而且不要张嘴闭嘴就发reits，reits的承销成本是很高的） 200w支出，最多回140w，还要掏钱装修和运营 那就是实打实每套房子要掏30~40%的成本去收一套房子，就算给你评估拉满贷款做平200w依然这还是个花钱的活 没法给安居提供新的现金流 当然这个只是数学模型，如果这个东西有好处又能跑通，那早就全国大行其道左脚踩右脚上天了，不用在这扭扭捏捏 现实情况是：因为要实打实掏钱，散点的出租运营很麻烦，所以收购的规模很小，收购的动作十分克制，部分城市试点，只收特定房源，效率低下，层层分润小动作多 强如上海，4个月收了532套 其中徐汇区458套，浦东新区64套，静安区1套； 这背后为什么有的区没有，为什么都集中在徐汇，收的是谁的房子不得而知 而同期上海的二手成交套数是多少？ 2月：1万套，3月：2.8万套，4月：2.5万套，5月预计2.5w套，加起来8.8万套，这523套只占0.6%，连个零头都算不上。 你还指望这个政策救二手房就有点杯水车薪了 
讲回算账问题： 安居拿到了保障房完成任务，居民完成了置换，政府卖了地土财填了兜 看似三赢皆大欢喜 那么代价是什么？ 有人赢了就一定有人做代价 这里面谁成了代价？ 本质上来说 所谓收购，就是安居掏钱加杠杆，将本属于老破小业主的风险揽到了自己和银行身上，这个风险包括但不限于： ·房价下跌的风险； ·租金下跌的风险； ·出租运营（空置/折旧）的风险； ·房屋改造的成本 ·利息的支出； 说人话就是reits要卖得出去，房子要租的出去，或者银行能足额抵押，房价不下跌（甚至未来能涨）那么这盘账才有意义 不然，安居（ZF）也不过是暂时扛下了这个风险罢了 说暂时是因为这是债，债总归是要还的 所以这个收购操作只是一个下行的缓冲器 不是左右脚起飞的“永动机” 至于以后安居手里的老破小最后要怎么上岸？ 大概率就是等以后房价涨了拆迁吧 05 ·如果你是安居集团，你会怎么想？ 放在居民业主的角度，当然希望高价收自己的房子，觉得政策一出自己砸手里卖不出去的老破小终于有救了，觉得安居就是个“LJ回收站”； 但我们换个角度站在安居集团的角度，甚至站在ZF的角度来思考这个问题的时候，就会发现截然不同的维度，安居&政府做这事重点是为了： 1.通过收购把想置换但卖不出的房子流通起来，打通置换链条，让买家多掏钱加杠杆买新房，帮开发商回血； 2.开发商有钱就继续卖地，ZF有钱发工资，回血； 3.打包融资发reits或者抵押，回血； 本质还是为了回血 至于帮你置换新房，只是顺道的 安居是有政策要做事，但不是做慈善，更不是傻子 老破小业主想把房子丢给安居这个“老实人”接盘拍拍屁股一走了之没有想的那么轻松 与拆迁这种有明显ZZ意味的收购不同 二手收购并不是照单全收 他们要考虑运营成本，出租收益，抵押价值等 所以收房是个双向选择的过程 安居实际上会定向筛选房源 参考上海标准： 1.片区集中（方便统一管理、改造、运营）； 2.靠近产业园区、靠近地铁、好租的房子； 3.25年以上，70平以下，400w以内 再低头看看自己的房子是否符合这些标准？ 06 ·对市场有什么影响所有政策抛开剂量谈疗效都是耍流氓的 如果一个政策真的那么好，早就铺天盖地了 还用等到这种揭不开锅的时候突然哪个小天才灵光一现才想到这种“别人”都没想到的金点子？ 如果地方政府有钱，也早就掏钱出来做这个事情了 一直不这么做 一来是没钱 二是这其实是一口烂饭并不好吃 所以还得看安居最后掏多少钱，钱从哪来，收多少套，收哪里，什么时候收··· 主动权和解释权还在安居 至于房价会不会因为收购而上涨？ 还是那句：看量 上海4个月掏20y收购也不过占据市场总量0.6% 杯水车薪 广州的实力和魄力会超越上海吗？ 也只能说期待安居争气 毕竟每一分投入都是对广州楼市实打实的托底 房价回调到如今这个深水区 所有地方层面能操作的政策都已经是强弩之末 真正有意义的还得是宏观层面的财政的货币政策 以及真正能让老百姓内心感到充满信心的经济基本面修复 不然再多的地方政策 也不过是苟延残喘，S上雕花罢了 想进【开水菌广州买房交流群】 扫描下方二维码回复：进群 一对一咨询、板块分析，回复：咨询 我是开水菌，只讲广州楼市真话，不忽悠无套路。 如果觉得文章有用，右下角点个【点赞👍🏻】+【推荐❤️】让身边的买房人也少踩坑 往期推荐： ·广州《楼市穗八条》细则落地 ·当下究竟什么人还在买房？ ·广州买房黑名单：这 10 类房子再便宜也不能碰 
1.收购范围：外环内；
2.面积：≤70㎡；
3.总价：≤300万元；
4. 楼龄：不限；
5.产权：清晰、无查封、无冻结、无纠纷6、收购价格以市场成交价为参考，采用“两次评估＋协商确认”机制，通过第三方专业机构初次询价评估及复核评估，与居民协商确定收购价格，确保公正合理；
6.资金使用规则：二手业主被收购后，要在180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅，超期打8折折现（就是收了你的房子，你拿钱要定向去买房）；
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