Albanese政府最新预算案，可能会让墨尔本的高净值投资者成为意外赢家。
在经历多年利率波动、维州争议性州政府政策、住房供应过剩逐渐消化，以及生活成本危机之后，专家认为，墨尔本目前可能正处于自1990年代以来最适合购买投资房的阶段。
但联邦预算案上周宣布对负扣税和资本利得税进行重大调整后，真正有能力抓住这轮机会的，可能主要是富裕投资者。
与此同时，希望通过“租房投资”方式先投资、后买自住房的人，以及护士、教师等较低收入投资者，可能被迫转向风险更高的房产投资，或把资金投向股票市场等其他选择，而这些资产收益至少会被征收30%的税。
此次公布的重大变化包括：从2027年7月1日起，负扣税将仅限于新建住宅。除非购买新房，或在预算案公布前已经买入，否则投资者将不再享有资本利得税50%的固定折扣。
取而代之的将是一套更复杂的税务制度。对大多数住宅投资者来说，这意味着未来可能要向政府缴纳更多税款。
Empower Wealth创始人Ben Kingsley表示，对于预算案公布前已经持有物业的95%投资者来说，应该继续持有，尤其是在墨尔本以及附近的Geelong等主要城市。
拥有多套投资房、并配有offset账户的投资者，理论上可以通过调配资金，在未来多年继续享受现有负扣税制度的部分优势。但如果使用的是redraw facility，而不是offset账户，则无法做到这一点。
另外5%的投资者，包括那些试图进行高风险短线操作的人，以及跟随投资热潮买入偏远地区市场的人，可能面临亏损风险，尤其是在其他投资者恐慌抛售的情况下。
Ben Kingsley表示：“他们可能会看到账面利润大幅缩水，而这些人很可能就是不得不卖房的人。”
对于仍在考虑投资的人来说，Property Investor Council of Australia主席表示，新规则并不意味着房产投资市场的终结。但如果没有负扣税支持，投资者可能需要年收入超过20万澳元，才有足够的月度现金流来承担投资贷款成本。
Ben Kingsley认为，在预算案之后，墨尔本住宅可能成为非常好的买入机会。
他说：“如果你很幸运，拥有非常充裕的月度现金流，这类机会可能每10到15年才出现一次。尤其是成熟二手房市场，买入机会非常难得。但这不包括新房、楼花或house and land package。”
他说：“墨尔本从基本面来看，相比其他首府城市明显被低估。我们的房产价值本应该比现在高20%。墨尔本会重新回到澳洲第二贵城市的位置，只是时间问题。”
“但墨尔本是我25年来见过的最佳买入机会。”
不过，他也警告，对于那些需要依靠前期负扣税来承担贷款成本的低收入家庭来说，无论是普通家庭投资者，还是希望通过房产积累财富、最终买入自住房的人，“这套策略已经结束了”。
他说：“年轻澳洲人将不得不投资股票等资产，而政府至少会拿走他们收益的30%。”
“护士和教师这类投资者，以后不会再有这样的空间，他们必须追求租金回报。”
“他们需要寻找那些在7到8年后能转为正现金流的物业。”
这意味着他们可能需要关注更多偏远地区市场，但Ben Kingsley强调，应尽量选择Geelong和Ballarat这类城市，因为它们能够承接墨尔本经济外溢带来的工资和就业支撑。
例如Fawkner的7 Chester Court，在15年内从50万澳元上涨到124.6万澳元，表现远超墨尔本整体市场。
在首府城市成熟区域购买新建townhouse，可能相对更安全，因为这类物业仍可能享受负扣税以及50%的资本利得税折扣。但Ben Kingsley提醒，买家必须确保物业价值中至少60%来自土地，而不是建筑本身，同时也要警惕开发商是否已经把“负扣税特权”提前计入价格。
Ben Kingsley还表示，对于那些自住房中有大量净值、但现金流并不充裕的人来说，现在可能更适合考虑房产以外的其他投资方式。
他指出，未来可能会有更多海外房产投资项目向澳洲投资者推广，声称可以规避税改影响。但很多这类项目同样是楼花或新建住宅，面临的问题与澳洲本地项目类似，同时还增加了汇率风险等复杂因素。
不过，他表示自己正在关注新西兰市场，因为新西兰在Jacinda Ardern政府时期削弱负扣税制度后，近期已经重新引入了相关政策。
InvestorKit首席执行官Arjun Paliwal表示，只要买家选择正确的区域，墨尔本相较于其他首府城市显然仍被低估。
他认为，墨尔本以及维州部分区域中心，例如吉朗和巴拉瑞特，并不是唯一具备未来上涨潜力的市场，但这些地方正在出现租金上涨，这对投资者来说通常是积极信号。
短期来看，Arjun Paliwal认为，资金很可能会流向更可负担的suburb，因为投资者会开始购买在没有负扣税补贴情况下，自己仍能负担得起的物业。
他说：“结果就是，原本可以买100万澳元物业的投资者，现在可能会转向购买55万至75万澳元的物业。”
利率上升已经造成了类似的资金集中效应，近期推动了Frankston、Pakenham、Hoppers Crossing、Craigieburn，甚至Fawkner的房价上涨。
他说：“资金不会完全都集中到这里，但自2024年以来，每年都有更多跨州投资者进入墨尔本和Victoria偏远地区市场。”
“我不认为这个趋势会发生巨大变化。”
Arjun Paliwal认为，投资者可能低估了税改中的一个细节：如果他们早期产生亏损但没有申报负扣税，这些亏损未来在出售物业时仍可用于抵扣。
他表示，以10年持有周期来看，在扣除通胀和相关抵扣后，他们的模型显示，投资者最终可能几乎不需要缴纳资本利得税。
他说：“所以这并不是损失，只是你需要在短期内自己承担现金流压力。”
他补充说，当前几乎是买房的“最坏情境”：利率上升、市场情绪低迷、政策变化具有争议，同时生活成本压力仍然存在。
“但三四年后回头看，你会庆幸自己今天买了。”
不过，并不是所有专家都建议买家立刻入场。
Rising Tide财务规划师Matt Hale表示，他观察到，大多数近期考虑购买投资房的人已经把计划暂时搁置。他也会建议客户可能暂停投资一年或更长时间。
他说：“规则将会改变，但我们还不知道最终会如何落地。在这段不确定时期，不知道结果本身就会让人感到害怕。”
他建议，投资前至少要先明确自己的目标。
他说：“如果这套投资房只是为了资本增长，那么人们需要看看还有哪些替代选择。”
其他选择可能包括澳洲股票、国际股票，甚至投资自己的生意或养老金基金。
虽然自管养老金基金仍可能通过投资房产获得负扣税相关优势，但Matt Hale认为，这并不适合大多数人。
不过，如果买家希望购买一套未来可作为海边或乡村生活转换用途的物业，并且在出租期间有能力承担租金之外的贷款差额，那么这类投资仍然值得考虑。
但有一类人长期来看可能不得不放弃投资房策略。
他说：“未来的租房投资者确实需要重新规划。负扣税过去是他们实现这个策略的重要组成部分。”
Knight Frank经济学家Ben Burston表示，商业地产可能是少数仍然能被投资者稳定追求的领域之一。
他认为，由于商业地产更依赖租金回报，而不是资本增长，因此这个领域更有可能消化资本利得税变化带来的影响。
Ben Burston表示：“关键分界点是年增长率4.5%。”
对于年增长率低于4.5%的物业，在扣除通胀后，需要缴税的增长部分可能相当有限。尤其是在更高租金回报带来的收益被纳入考虑后，投资者甚至可能比旧的50%固定折扣制度下更有优势。
过去30年，澳洲商业地产的年均资本增长率约为2.2%。
另一方面，墨尔本St Kilda Rd一带优质且位置良好的办公物业，租金回报率大约可达到购买价的8%，是墨尔本住宅物业租金回报率的两倍以上。
在8%租金回报率下，如果不考虑租金上涨、贷款费用、土地税等持有成本，租客约12.5年支付的租金就相当于物业的完整价值。
Ben Burston表示，历史上普通家庭投资者更常关注加油站、医疗中心和托儿中心等商业资产。
但问题在于，这类物业往往价值100万澳元以上，而且贷款比例通常不高，这意味着投资者需要准备六位数的首付。
他补充说，在经历过去几年的低迷后，墨尔本和悉尼的办公及零售物业，已经开始显现出不错的价值。
预算案对房产投资者的主要变化
负扣税
从2027年7月1日起，负扣税仅限于租金收入抵扣，不能再用于抵扣整体个人收入。
未申报的亏损可以结转到未来年度，包括出售物业时，用于抵扣未来租金收入或资本利得税。
2026年5月12日晚上7点30分之后购买的住宅，只能在2027年7月1日前继续申报负扣税。
2026年5月12日晚上7点30分之前购买的住宅，将享有负扣税祖父条款保护。
豁免类别包括：商业地产、新建住宅、楼花，以及通过自管养老金基金购买的住宅。
资本利得税
从2027年7月1日起，持有超过一年的投资房，将不再适用50%资本利得税折扣，改为通胀指数化以及最低30%税率。
通胀将先从资本收益中扣除，剩余的真实收益再按照个人边际税率征税，但税率不得低于30%。
旧制度下，资本收益的50%不需要纳税，这是此次改革的主要变化。
目前认为，2026年5月12日晚上7点30分之后购买，并在持有超过一年后、2027年7月1日前出售的住宅，仍可能适用旧的50%折扣。但这一点未来仍可能由政府进一步澄清。
持有不满一年的物业，100%的资本收益都需要纳税。
2026年5月12日晚上7点30分之前购买的住宅，将在2027年7月1日进行价值锁定，此后产生的新增资本收益适用新税制。
豁免类别包括：自住房仍享受100%资本利得税豁免；购买新建住宅和楼花的买家可以选择旧制度或新制度；养老金基金不受此次变化影响。
专家认为，年均增长低于4.5%的物业，在新制度下可能反而更有利，而这在商业地产中较为常见。
这次预算案最大的影响，其实不是“房产不能投资了”，而是澳洲房地产投资逻辑正在发生变化。过去很多普通投资者依赖负扣税，用短期现金流压力去换长期增值；但未来，市场会更偏向真正具备持有能力、现金流稳定的人。也就是说，投资门槛提高了。
从文章能明显看出，越来越多专业投资人开始重新关注墨尔本。过去几年，墨尔本受到利率、政策和市场情绪影响，涨幅明显落后于其他首府城市，但也因此形成了可负担性优势。尤其是一些土地价值占比高、人口和就业持续流入、租金正在上涨的区域，长期潜力依然非常强。
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