重要声明：本文所有测算基于2019年央行城镇居民家庭资产负债调查、行业公开成交数据推演，结论均为推算结果，仅作研究参考，不构成投资决策依据。
我国房地产已全面进入存量主导时代，二手房供需节奏、区域分化将主导未来市场，本文围绕核心数据完成测算与预判。
一、核心测算基准
（一）基准时点：2019年央行《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。城镇居民住房拥有率达96%，仅有4%的家庭无住房，其中：58.4%拥有一套住房，31.0%拥有两套住房，10.5%拥有三套及以上住房，城镇居民户均持有住房1.5套。
（二）城镇家庭：2.83亿户，户均住房1.5套，合理自住持有应约有1.1套。
（三）理论过剩房源：2.83×(1.5‑1.1)=1.132亿套。
（四）除自住绑定、无法流通房源，按50%具备变现能力测算，可售二手房源有5660万套。
二、2020—2025年全国一、二手房住宅成交数据（行业主流机构口径：中指、克而瑞、贝壳研究院）
（一）二手房成交套数、面积：
2020年430万套、4.1亿㎡；2021年505万套、4.8亿㎡；2022年390万套、3.7亿㎡；2023年455万套、4.3亿㎡；2024年420万套、4.0亿㎡；2025年1150万套、10.8亿㎡（年度机构一致预估，脉冲式放量）；2020‑2025六年累计成交3350万套、31.7亿㎡。
（二）一手房（商品住宅）成交套数、面积：
2020年1533万套、17.6亿㎡；2021年1565万套、17.8亿㎡；2022年1063万套、11.6亿㎡；2023年976万套、10.6亿㎡；2024年820万套、8.9亿㎡；2025年710万套、7.6亿㎡；六年一手累计成交6667万套、74.1亿㎡。
趋势特征：新房成交持续下行，二手房逆势走强，存量主导市场正式确立。
三、二手房剩余待出清存量
可变现房源5660万套－已成交3350万套＝截至2025年末剩余2310万套待出清。
四、二手房出清周期三情景
（一）平稳常态（年均440万套）：约5.3年。
（二）未来中长期均衡中枢（600‑800万套，核心基准）：2.9‑3.8年。
（三）阶段性放量持续（1150万套）：约2.0年。
五、未来供需扰动因素
（一）政策端：高库存城市停供土地、国家队收储存量房做保障房、2000年前预制板楼拆迁更新，收缩无效供给、托底市场。市场端虽有改善，但远没有达到政策和市场的目标与预期，在房地产新形势下，突破性推出"因城创新性"政策值得期待。
（二）需求端：2025年成交放量或确认市场底部，居民房价企稳预期修复，这几年被抑制的刚需与置换需求持续释放；1150万套为脉冲高点，2026年将回归中枢。
（三）结构端：楼市深度分化，交易集中于一线、强二线、省会城市；三四线人口流出，二手房流动性持续偏弱。
（四）长期因素：老龄化置换、存量城镇化、新房萎缩持续利好二手房。
六、综合市场预判
（一）2025年为楼市关键转折年
1、二手房成交首次显著超过一手房，存量时代格局确立并长期延续。
2、市场悲观预期扭转，企稳共识逐步形成。
3、政策重心转向盘活存量、保障民生。
4、全国市场进入强区走强、弱区走弱的深度分化。
（二）短期成交节奏
2025年脉冲成交不可持续，2026年二手房成交回落至600‑800万套均衡中枢。
（三）一二手房去化周期（数据来源：中指研究院、克而瑞2025库存监测）
1、二手房：在政策托底、预期改善下，综合出清周期3‑5年。
2、一手房：全国新房库存整体去化周期4‑6年，三四线显著更长。
（四）中期展望
二手房年均成交中枢稳定在600‑800万套，市场呈现总量平稳出清、结构深度分化、价格以稳为主格局。房价上涨弹性有限，但大幅下行风险已对冲，楼市进入存量主导、温和修复的新阶段。
七、几点说明：
（一）2019年之后，央行未再发布《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。
（二）2020年之后，销售的一手房有一部分成为新的二手房供给，没有可获取的数据。
（三）网络上关于房地产的大词很多，本次小阳春确实比前几年更有成色，但一二手房去库存还需时日。
（四）未来的房地产市场将呈现深度分化：总交易量逐步减少，寻找新的区域供需平衡；交易价格有涨有跌，涨少跌多的总体趋稳。
（五）人民币升值周期、全球通胀预期，对国内房地产市场影响有限，主要局限于个别外向性城市和头部上市房企。中国房地产市场是国内市场，而房价是居民收入的函数。
