二手房税费妖风又刮了起来

关于贵阳二手房交易个人所得税问题的变化，最早是在2007年8月6号的这个通知里面有明确提到

通知明确了贵阳市核定征收个人所得税的税率由原来的1%调整至2%，也就是核定征收，如果是能够提供有效证明原本的房屋价值的，那就是采用核实征收，也就是增值部分的20%

这也就是说，关于二手房交易的个人所得税征收一直以来都是有这两种征收方式存在的，并不是目前突然冒出来的新方案

从通知里面的行文逻辑可以看出，如果能提供完整准确有效的房屋原值凭证，是会优先选择核实征收方式的，但在实际执行过程中，由于现行税收征管法律政策是以票管税，尽管二手房上一轮的交易价格，在银行、房管等部门都能查到明确记录，但税务部门通常只认发票，如果卖家提供不了完整准确有效相应的发票的话，也就会采用核定征收的方式

所以一直以来采用核定征收的方式就会比较多一些，也就是大家熟悉的总额的2%，而现在之所以在很多城市都逐步开始回到核实征收的这种方式上来，是因为现在的信息壁垒打通了，各个部门之间的数据透明化，税务系统可以掌握房产原值、缴税金额、房贷利息等等，也就是过去需要个人提供的各种数据全部都有了，所以按照差额核实征收也就顺理成章了

这是关于核定征收和核实征收两种方式的来龙去脉，所以也不是啥新鲜事情，还就是老政策翻出来

关于个税免征的情况，如果时间满5年了，并且是家庭的唯一一套住房（俗称满五唯一）是可以免交个税，这两个条件必须同时满足，否则需要征收个税

时间则以产权证和契税完税证明两者所注明的时间为起始判断标准，两者不一致时，按“孰先”原则来确定

除此之外，也就是时间不满五年，或者说不是家庭唯一住房的，都是就要缴纳个人所得税的

还有种操作方式，卖掉，再买，可以对冲规避，在现在这种市场行情下，说不定还能以更合适的价格买到更好的产品

根据财政部、税务总局、住建部2023年8月的政策，到2027年底前的这段时间内，个人出售住房后一年内重新购房的，对卖房时候缴纳的个人所得税予以退税优惠

划重点：先卖后买，一年时间内

关于增值部分，也不是简单的用这次的卖价减去之前的买入价，具体是这样核算的

增值部分=申报价格/评估价格-房屋原值-本次缴纳的增值税及附加-房屋原值的10%-银行贷款利息等合理费用

在这里面，“房屋原值”是指购买该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费；“转让住房过程中缴纳的税金”是指纳税人在本次转让住房时实际缴纳的增值税及附加等税金；“合理费用”是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用（商品房及其他住房最高不得超过房屋原值的10%）、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，这当中的每一项都必须要有相对应完整的发票，银行证明文件才能进行抵扣

对于那些满了五年，但不唯一的房子，特别是一些之前买入价比较低的房子，按照增值部分的20%来征收个人所得税的话，那确实会有比较大的差距，遇到这种情况怎么办呢

还可以借用上面提到的先卖后买，一年之内退还个人所得税优惠的那个政策，也正好可以把手里不够优质的那些老房子重新盘活一下，也不是就只能一味的自认倒霉

又卖又买，看起来是折腾了点，但能把缴纳的大笔税费退回来，谁会跟钱过不去呢，卖掉不够好的多余的老房子，买进新的更好的产品

现在的楼市行情，说不定退回来的那些个人所得税，都够得上买新房的首付了，而且新楼盘新产品未来在保值性上的支撑也会更大一些，所以具体还是要看怎么操作才是最有利的

对于同一套房子，不同价格情况下，个人所得税的核算结果是不一样的，并不见得改成20%的核实征收就一定不划算，具体可以参考下面这张例表

很显然，在楼市下行的今天，高位接盘的客户想要亏钱卖房离场，这次的核实征收反倒是一个更有利的方案，而比较难过的就是一些早期获利较多的保值盘，不管怎么核算，增值部分都会比较多，所以让这部分客户卖旧买新，拉动消费，恐怕才是初衷

当然，事情总有两面性，这样的政策下，那些早期获利较多的保值盘客户可能就缓卖，不卖了，这样市场上这类小区的挂牌量就下来了，反倒或许是价格能稳得住的一个支撑点

其实，我觉得大家之所以热烈讨论，核心并不在于哪种方式好，因为核算的结果一目了然，关键的问题在于以前是一个二选一的过程，而现在只能是被动的接受唯一性

我搜集整理了目前最新的政策，做了一个简洁版的贵阳市买房最新交易税费表供查阅