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2026年5月成都二手房-单价没动但总价上去了

  • 2026-10-25 23:33:53
2026年5月成都二手房-单价没动但总价上去了
2026 年 4 月的成交数据基本更新完了，码农这次换个角度看成都二手房。成交量先不直接比了，现在公开可见的成交清单并不完整，拿成交套数和以前横向比，容易看偏。所以这次主要看成交总价。
一、总价中枢回来了，但不是单价回来了
【图1_成交中枢对比】
2026 年 1-4 月，成都可见成交样本的总价中位数是 105.5 万，几乎和 2025 年 1-4 月的 105.8 万持平。只看总价，好像今年已经回到去年同期了。
但单价不是这样。去年 1-4 月单价中位数大概 12313 元/㎡，今年 1-4 月是 11308 元/㎡，同比还是低不少。
原因之一，是成交面积变大了。去年同期成交面积中位数是 88.3㎡，今年变成了 96.3㎡。所以这不能简单写成“房价回来了”，更准确地说，是买家花出去的钱回来了，但买到的房子更大，单价还没完全回去。
二、总价段从去年底低位，往中间拉了一点
【图2_总价段分布】
去年 10-12 月，100 万以下成交占比是 53.2%。到了今年 1-4 月，这个比例降到 46.3%，基本回到去年同期附近。
300 万以上成交也有一点回补。去年 10-12 月占比大概 3.6%，今年 1-4 月回到 4.9%。
这个变化不算剧烈，但方向比较清楚：去年底成交更往低总价收，今年小阳春以后，预算带往中间和高一点的位置拉回来了一些。
三、区域不是一起回，主城和部分近郊先动
【图3_区县总价中位数变化】
从区县看，主城几个区的总价中位数恢复更明显。金牛、青羊、锦江、武侯、成华，今年 1-4 月相比去年四季度都有比较明显的上移。
近郊里，龙泉驿和双流也比较明显。龙泉驿总价中位数 88.8 万，环比去年四季度涨了 15.3%。双流是 118.8 万，环比涨了 12.1%。
但不是所有近郊都同步。新都、温江、天府新区，今年 1-4 月总价中位数虽然比去年底有所修复，但同比去年同期还没完全回来。
所以这轮不是全成都一起涨，更像是主城和部分强近郊先抬了一点，另外一些地方还在低总价段里消化。
四、总价上移，要拆成三种原因看
【图4-典型改善板块总价变化】
【图4-2-300W以上在板块中的占比】
总价中位数上涨，不一定代表同一批房子涨价了。这里至少有三种原因。
第一种，是成交面积变大。比如高新锦城湖，今年 1-4 月总价中位数环比涨了 48.7%，但单价中位数只涨了 1.0%，面积中位数涨了 42.5%。这个更像是大户型和改善产品成交占比上来了。
第二种，是单价和成交结构一起抬。比如锦江三官堂、青羊外光华、成华万年场、龙泉驿十陵，今年 1-4 月总价中位数都比去年底明显上移，同时单价中位数也在涨。这类板块不是单纯买得更大，而是成交重心也往更高单价、更高总价的位置挪了一点。
第三种，是板块内部的成交分布迁移。
【插图5：中典型板块网格贡献截图】
这个要结合网格贡献图看。如果一个板块里，高总价小区、核心网格、改善网格的成交占比提高，那区域总价和均价就会被往上带。它不一定说明每个小区都涨了，但说明成交从低价格子，切到更高总价格子了。
比如青羊外光华的这个网格图，就是高总价的新里城成交量增加了，而低总价的易城国际等小区成交量降低了。
所以全市层面看，面积变大是重要原因；板块层面看，还要看单价修复和成交分布迁移。
五、低总价板块也有分化
【图5_典型低总价板块总价变化】
【图5-2_典型低总价板块100万以下成交占比】
低总价板块不能只说便宜，关键也要看自己的总价中枢有没有从去年底抬起来。
新都这边变化比较温和。新都城区、大丰、毗河，今年 1-4 月总价中位数环比变化都不大，同比去年同期还偏弱，说明成交预算中枢没有明显抬起来。
温江大学城也类似，总价没有明显继续下去，但更多是靠成交面积变大撑住。
龙泉和郫都有些板块不太一样。龙泉驿城区、龙泉大面、郫都红光，今年 1-4 月总价中位数比去年底抬得更明显，有些已经接近或超过去年同期。
所以同样是近郊，同样是低总价，不同板块的修复程度也不一样。
六、这次真正要看结构
这次码农觉得，最有意思的不是成交量，而是成交预算结构。
成都今年 1-4 月的总价中位数，已经接近去年同期。100 万以下成交占比从去年底高位降下来，300 万以上成交也回补了一点。
但这不等于房价全面回来了。
因为单价中位数还低于去年同期，面积变大是总价回来的重要原因。同时，在一些板块里，成交也确实从低价小区、低价格子，往更高总价的小区和网格迁移。
所以这轮小阳春，不能只问成都涨没涨。更值得看的，是每个区域自己的成交预算中枢有没有抬起来，以及这个抬升到底来自哪里：是买得更大了，还是买得更贵了，还是成交位置变了。
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