深圳楼市新政满月交出成绩单:一二手房成交大涨33%,5月走出独立行情

4月29日，深圳扔出了一套楼市组合拳——分区松绑限购、提高公积金贷款额度。市场等的就是“政策见效”这句话。整整一个月后，数据终于来了。

5月成交数据，涨了多少？

据深圳贝壳研究院监测，截至5月27日，深圳5月新房住宅成交量为3970套，较去年同期增长了51%；二手房住宅成交达到5006套，同比增长21%；一二手住宅合计成交8976套，同比大增33%。在大部分城市3-4月“小阳春”退潮后惯性回落的5月，深圳硬是走出了一条独立的上升曲线。

具体拆解这8976套成交：新房方面，部分热门区域限购松绑后，之前被政策堵在门外的改善型需求集中释放，开发商也借势加快了推盘节奏。二手房方面，5006套的月成交量，已经触及深圳二手房市场的“荣枯线”——超过5000套意味着市场从底部回暖，业主挂牌信心和买家入市意愿都在同步恢复。

三个原因，撑起了这次反弹。

33%的同比增量，对于任何一座一线城市的月成交基数来说，都不是一个小数目。背后的助推器有三：一是此前被积压的需求，在政策松绑后集中释放，尤其是非核心区限购取消后，一批“想买但不能买”的刚需和改善型买家终于拿到了入场券；二是公积金新政——贷款额度提升、首付比例优惠——降低了购房的实际门槛，直接拉动了一批犹豫型买家下定决心；三是开发商和二手房业主的预期短期趋稳，部分优质盘源价格出现松动，“以价换量”的格局形成，买卖双方的博弈天平开始倾斜。

一个月的数据，还不能下“全面回暖”的结论。

但一个月的数据，还不足以支撑“楼市全面回暖”这个大结论。一方面，成交量的反弹刚满月，价格端尚未出现明显升温，新房库存去化周期仍处于历史偏高水平，部分区域甚至还在降价走量；另一方面，市场观望情绪并未完全消散，一旦政策利好消化完毕，后续成交量能否维持还有待验证。新房成交3970套虽然同比增幅大，但绝对量尚未回到2020-2021年的月均水平。

深圳实验，对其他城市意味着什么？

深圳的这场“政策实验”，给其他一线城市提供了一个生动的观察样本：在限购松绑和信贷工具同时发力的窗口期，成交量的修复是有弹性的。但政策的有效性有时长窗口，通常2-3个月后边际效应递减。后续会不会还有进一步的托底措施——比如进一步下调二套房首付比例、降低交易税费——大家拭目以待。