房产大V,割韭菜的刀子很锋利!

这一点，尤其体现在我对房产网红大V对房产的认知深浅度上。

以前我也会经常参加南京房产圈的沙龙。

台上大V和专家们讨论热烈，台下的房产从业者或者粉丝们也很投入，唯独我觉得这个场面有点滑稽，从某个角度看这不正是个草台班子嘛！

为啥会有这种变化，是因为我对网红大V的绝大多数言论，持怀疑的态度。

网红大V的逻辑简单而直接：现在，南京楼市止跌了，房价可能会上涨；二手房和新房，你该怎么选择？哪些四代住宅引领了南京人新的居住理念...，给了听众一堆似是而非的结论。

这要放在5年前，我可能会觉得有那么些道理。

但凡买过房，又经历了南京这5年暴跌式的行情，现在再看着这些网红大V的言论，我就感觉自己像面对着一群给大爷大妈推销保健品的讲师。

网红大V还拿某些楼盘举例，好像是保健品推销的讲师在浑浊发黑的液体里，倒入一瓶“神水”后瞬间变得清澈透明；所谓“病变”的肺，在“神水”浸泡下很快恢复“健康”……

这不是什么保健品创造的医学奇迹，而是初中化学课本里的氧化还原反应。

说到这儿，我就得切入正题了：最近引发南京学区房震动的“学区新政”。

我想有些人可能也听说了，本月南京鼓楼、玄武、建邺、秦淮四个区发布的2026年中小学招生办法，宣布取消 "提前一年落户" 和 "学籍占用" 限制。

什么是“提前一年落户”？

举个例子，往年孩子小升初，想上某个好的初中，那家长就需在提前一年买房且要在这年的5月之前完成落户，这就是提前一年落户。

其实，去年南京各区小学入学招生办法中，已经取消提前一年落户的限制，今年小升初也取消了，意味着在买所谓的学区房不需要提前一年，当年5月份买房落户了即可以报名上学。

那么“学籍占用”又是怎么一回事？

以前南京实行同一套住房6年内只能享有学区内小学1个学位、3年内只能享有学区内初中1个学位的规定，多胞胎、二孩等符合法律法规规定的情形不在此限。所以很多学区房在卖的时候必须要注明学籍是否被占用。

这两项支撑学区房价的政策取消，突然觉得南京学区房的天要塌了！！！

你知道这意味着什么吗？

以前只要学区房学区被占用，这套房子大概率将会“人为限售”3-6年，期间很少出现再次交易的情况。

而新政的出台，意味着这种限售随时可以解除，房子随时可以拿出来卖。以前是 ' 物以稀为贵 '的学位，现在已然变成了大路货，学区房所谓的稀缺性忽然没了！

我认为在整个“学区新政”里，最让人关注的地方，不在于学区价格，而是人口出生率。

有人直接喊话说“新生儿锐减之后，房价如葱”，这也是为什么南京“学区新政”瞬间就能引发民众关注的重要一点。

我们再回头看看，近几年南京新生儿的数据！

2010年到2020年，南京新生儿的数据走出了一条抛物线——2010-2017年，南京出生人口是节节攀升的，在 "全面二孩" 政策放开后2017达到最高峰。而到了2021年，这一数字跌到5.27万，几乎只有2017年的一半。

新生儿锐减之后，首先波及到幼儿园。据统计，24年南京关停幼儿园29所，2025年关停30所，两年累计超过59所。

去年一些小学也传出“招不满”学生的情况，今年建邺区更是将中华中学附属小学停招，整体并入金陵中学实验小学；南师附中黄山路小学同样并入江山小学。

有教育专家测算南京的学龄人口正在呈现“峰谷波动”态势，小学、初中、高中在校生人数将在2026、2031、2034年达峰。

面对新生儿锐减的局面，南京的房价长期来看会下跌吗？

提醒一下，大家不要在给结论之前就默认一个前提，只要我认为未来新生人口在减少，房价就按照在我的视角看问题。

这可能是种误读，如果从新增人口总量看，南京户籍人口还是在连年的增长，单是2025年就新增了6.15万的户籍人口。

这部分新增的户籍人口的购房意愿还是比较强的，同时也会在近几年中释放出相对应的购房需求，从这个大的角度来说，南京楼市的基本盘还是比较稳的。

还有人下意识的把房价和收入挂钩！

疫后多各行各业都受到不小的冲击，打工人的收入降了也是事实，也有人说买房的底气是收入，当收入没有得到改善之前，买房人的购房需求还是会被抑制。

这个说法没有问题，但你眼中没有看到，房价也在同步的下跌！

以前某个房子可能要卖到500万以上，现在房价下调之后只要250万，你会不会心动？

只要你的收入是房贷月供的2倍，原来只能遥望的豪宅，现在也能轻松拿下！

原来，购房压力才是正确衡量购房需求的维度！

在南京，一个典型的三口之家，夫妻两人年收入约20万元。面对2万/平的房价，购买90平方米住宅需要180万元。算下来：180万房价除以20万的年收入，结果是9年。

如果算月供的话，首付40万，贷款150万30年，纯公积金6005元/月；纯商贷6324元/月，这种还款压力不算大。

但放到5年前，同样的房子，可能要卖到360万，如果夫妻年收入30万。算下来：360万房价除以30万的年收入，结果是12年。

再算算月供，首付60万，贷款300万30年，组合贷款12435元/月；纯商贷12650元/月，相对比而言，现在的这种购房压力小了很多。

很多人还是被困在自己认为的局部真相里，有些人，很多人的本能反应就是：市场预期低，现在不能买啊？

而且被自认为的真相裹挟，就是觉得未来房价还会下跌！

我还有一个观点，大部分的买房人都有随众心理。

很多人听到网上传出来唱衰房价的声音，就默认为房价还会下跌，相反其实很多的二手房，房价已经悄悄抬头了。

这一点是不是像极了当年，全南京到处摇号哭着喊着要买新房的叔叔阿姨们。

然而事实呢，当年那些随大流去抢房的叔叔阿姨早就被高房价套牢了，还是被要求首付8成，强制买了开发商的装修包。

所以，在舆论的浪潮里我们需要保持冷静，不要被所谓的网红大V带偏了，可能这些网红大V阐述的观点和传递的情绪，也只是为了开发商直播带货，越是大网红，割韭菜的刀子越锋利！