500万房产、贷款300万,账面200万净资产:别再自我欺骗了
- 2026-06-11 14:21:28
在上一篇文章存款150万，净资产-53万：每个家庭都需要一张资产负债表中，我结合自身经历和大家重新探讨了资产的定义。
文章发布后，收到不少读者留言讨论，其中一个观点很有代表性：北上广深一套市值 500 万的房子，背负 300 万贷款，账面净资产还有 200 万，房子难道不算资产吗？
从会计学的计算方式来看，这个说法完全成立。
曾经的我，也和大多数人一样，默认房产市值就是握在手里的真实财富。过去二十年房价连续稳步上涨，我们很容易陷入一种认知：只要持有房产，个人资产就在不断增值。
但随着这两年持续梳理家庭财务、实践资产配置，我慢慢想明白一件事：账面上的数字，和真正能给你带来安全感的资产，是两码事。
会计报表上的“账面拥有”，和理财视角里能创造实际价值的资产，要分得清才行。
《钱：7 步创造终身收入》
一、重新理解资产：核心看现金流与流动性
到底什么样的东西，才算真正的资产？托尼·罗宾斯在《钱：7 步创造终身收入》一书中，给出了很通俗也很实用的判定标准：优质资产，核心是可以持续为持有者带来正向现金流。
顺着这个思路，我判断一项资产会重点看三点：能否产生稳定收益、变现是否便捷、紧急变现会不会产生亏损。用这三个维度去看我们自住的房子，答案其实很清晰。
自住房首先是纯粹的消费品，不会产生收入，物业费、日常维修、水电燃气等支出，每月都在形成固定的现金流出。
其次，房产的流动性很差。关于资产流动性的重要性，博多·舍费尔在《财务自由之路》中也间接印证了这一观点——他认为，资产配置要考虑变现的便捷性，过于集中的资产会削弱家庭的抗风险能力。
真遇到突发状况急需用钱，房产很难立刻转换成现金，若急于出售，往往还要折价让利。
二、多数家庭的现状：财富集中凝固在房产中
不妨结合权威数据来看整体现状。据央行2025年城镇居民家庭资产负债调查，国内城镇家庭的财富结构高度集中在房产上，房产净值在家庭总资产中占比极高，金融类可灵活支配的资产占比偏低。
这也是很多家庭的真实写照：名下房产价值不菲，看似家底丰厚，可真正能随时取用、应对风险的流动资金却十分有限。
大量财富被“锁”在了不动产里，变成了看得见，却用不了的纸面财富。
《富爸爸穷爸爸》
三、算一笔实在账：房子能否自己“养活”自己
很多人默认房产可以保值、创收，我们再结合当下市场情况简单测算。结合2025年房产行业公开数据，一线城市住宅整体租金回报率普遍偏低，而当前商贷利率明显高于租金收益。
以一套市值500万的房产举例：按照1.55%的租金回报率计算，房屋年租金约7.75万元。若房屋贷款400万，按3.05%的年利率核算，每年仅利息支出就达到12.2万元。
一年的租金收入，尚且无法覆盖利息，更不用说再去承担本金、物业和维修等额外开销。
不难看出，自住房屋很难实现“自我供养”。我们必须客观区分：房子能给我们安稳的住所，但如果把它当成持续创收的投资品，大概率希望会落空。
四、个人心得：理性看待房产，守住财务底气
我完全理解大家想拥有一套属于自己房子的心愿，在大城市安家，房子承载的安全感与归属感，是无法用数字衡量的。在2020年买了第一套房的我深有体会。
结合自己这几年的思考，分享几点务实的个人看法：
第一，放下增值执念。自住房的第一属性是居住——房价上涨是账面数字，房贷月供才是真金白银。
第二，把现金流和负债管理放在首位。房产市值高低是一回事，手里有多少可自由支配的现金，才是家庭抗风险的核心。不必执着于账面净资产的数字，稳定的现金流远比未必准确的估值重要。
第三，养成梳理家庭财务的习惯。我现在会定期整理家庭的收支与资产情况，比起总资产规模，我更关注流动性净现金流，这才是我们真实的财务底气。
房子可以是温暖的港湾，但未必是能持续创收的资产。跳出固有认知，理性看待房产与财富的关系，我们才能开始真正掌控自己的生活。
你家房产在总资产中占比大概多少？有没有房贷？是否被房贷影响了日常现金流？
