上月底，越秀天河和樾府成交了首套二手房，面积125㎡，西南，低楼层，775万，单价6.2万/㎡。
对比开盘价7-8万/㎡，这个跌幅不算多，不过如果你要算各种摩擦成本上去的话，还是不少钱呢。
不要来问我天河和樾府值多少钱，对于前几年的新楼盘，一律建议等它们的二手房出来后，先成交几套再说。
像越秀天河和樾府这种户数在1100户以上的中等规模楼盘，最起码要成交5套以后，才大概摸到它的真实价格。
这个叫洗盘，把滤镜洗掉，最后才是市场对它的心理价。
一般次新盘首套房成交会带滤镜，买家一个拿捏不准价格，第二个是有滤镜加持下容易冲动消费，造成价格虚高。
第一个吃螃蟹的人确实比较被动，你不知道参考谁的价格好。
是看开发商尾货的价格吗？还是看贝壳上业主挂牌价？（目前有7套挂牌，单价7万左右）。
或者是对标周边的二手房价格？
理论上最准的是参考周边二手房价格，但因为这几年新规后的产品跟过去的二手有着质的区别，价差到底多少合理还拿捏不准。
最后我们只能参考鲁迅的那句话：世界上本没有路，走的人多了，也变成了路。
房价也是，一两套成交说明不了什么问题，起码有5套以上的成交，市场对它的心理价才慢慢显露出来。
越秀天河和樾府我不去给大家分析什么学铁商这么无聊的点，这盘都开了好几年了，早就被分析透了。
我说一些大家比较少聊到的点，比如说所谓的保值力。
以前总说豪宅保值，豪宅的房价可以穿越周期，事实上这句话是错的，这几年广州有不少豪宅跌成狗呢。
保值=买得相对低，卖得相对高，注意是相对哈。
如何做到买的时候相对低呢？
你要对所有宏大叙事的楼盘祛魅，当你进入一个楼盘，销售跟你花了一堆大饼，说未来这里会有多大的商场，多好的学校，有多少写字楼。
这种话你左耳进右耳出就好，不要当真。
出了售楼部大门，外面看到什么样，以后大概就这个样，如果有大的升级改造，那就当福利了。
前几年跌最惨的网红盘，前期靠鸡血预期把房价拉上去了，最后实现不了，反而跌得最惨，偷鸡不成蚀把米。
越天河在天河白云交接处，小透明地块，没啥规划亮点画饼，所以当时卖的时候，溢价不算特别严重。
那如何做到卖的时候相对高呢？
你要选择一个供应量相对少的地方，不要去那种周边一堆新盘的地方，这种地方，没有最新只有更新。
哪怕现在没有很多新盘，但有很多空地的地方也要小心。
过去很多人看不去市中心一些老破小，反而跌幅不大，主要没啥供应，没有严重内卷。
越天河周边就是，虽然有云萃、西派那几个新盘，但体量还是有限，不足为患。
除非后面周边征地改地加大供应，不然越天河在梅花园的地位还是挺稳的。
总的来说，越天河目前价格波动还在接受范围内，不算夸张。
