北京二手房库存持续收缩

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

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北京二手房市场现状：量稳、价平、库存持续收缩

首先来说量稳，而且数据比"稳定"还要强——成交在高位企稳，库存在加速下降，市场结构正在发生质变。

成交量：连续高位，并非短期脉冲

月份网签量同比

一、北京新建/二手住宅网签量6月4日：新房144套，二手651套。6月累计：新房517套，二手2357套5月：新房4528套，二手15974套4月：新房6290，二手17893套3月：新房3552套，二手19886套2月：新1218套，二手8130套1月：新房2462套，二手15082套二手房挂牌量：118013套（4.30的挂牌量120899，⬇️2618套）

关键信号：5月虽环比回落约10%，但回落幅度远低于往年季节性降幅。按照过去规律，5月是"小阳春"后的分水岭，成交通常快速降温。今年没有——说明需求在持续释放，不是短期抢房，而是理性去库存。

以下截图来自北京市住建委官网

库存量：5连降，较峰值蒸发17%

当前挂牌总量11.83万套（5月底）历史峰值14.32万套（2025年9月）；减少量2.49万套，降幅17.39%，趋势连续5个月下行，近8个月库存新低。

库存下降的两个核心原因：

高成交持续消化优质房源——刚需小户型、改善次新房去化速度加快

业主心态根本转变——从集中抛售转为观望惜售，优质学区房、地铁沿线房源新增挂牌锐减。5月重点25城新增挂牌同比下降41%，北京是典型代表

价格：稳，没有普涨

挂牌均价维持在 5.26万元/㎡，没有因成交放量而普涨

国家统计局数据：2026年2-4月环比分别+0.3%、+0.6%、+0.4%，连续三个月环比上行

部分核心区域（海淀西三旗、知春路等）挂牌价已有小幅抬头，但整体仍是结构性分化

当前市场结构："量升、价稳、库存收缩"

这是中原地产首席分析师张大伟的总结，也是目前最准确的定性：

维度 状态 驱动力

量高位企稳刚需（五环外小户型）+ 改善（城六区次新）分批释放

价平稳微涨政策托底 + 库存收缩支撑

库存 持续去化 高成交消化 + 业主惜售双重作用

政策端的支撑也很明确：非京籍社保年限下调、多子女增购、首付比例下调、换房退税延期、满二免征增值税——这套组合拳直接激活了"刚需买老破小→业主置换改善房"的良性循环。

北京二手房不是在"回暖"，而是在筑底。成交量站稳中高位、库存持续收窄、价格止跌企稳，三个信号同时出现，说明市场正在从"以价换量"转向"供需再平衡"。短期内成交量难突破3-4月高点，但全年保持平稳运行的概率很大。