前段时间有个济南历城区做生意的老板找到我咨询房产抵押贷款，房子在唐冶，前几年买的，当时贷款压力不大。这两年因为孩子上学、装修和家里一些开支，陆续用了几笔信用贷款，后来信用卡也开始分期。刚见面的时候他说了一句话：“我现在不是没收入，就是每个月还款太难受了。”我看了一下征信，负债不算特别高，但比较散。网贷、信用卡、消费金融加起来十几笔，每个月固定还款接近一万。这种情况其实并不少见。
很多人以为负债高了只能继续申请信用贷，或者到处申请网贷周转。结果查询越来越多，额度越来越低，最后把征信弄得一团糟。实际上，如果名下有房产，很多时候房产抵押贷款反而是更适合的方案。
很多人对抵押贷款有误解，总觉得这是老板做生意才会用的。实际上现在申请抵押贷款的人里，上班族占比并不低，比如用资金周转、日常消费、孩子教育、装修，甚至一些客户通过房产抵押贷款去置换网贷来做负债重组。
今天就聊聊，在济南做房产抵押贷款到底是怎么一个流程。
第一步：先看人，再看房
很多客户上来最关心的就是：“我房子值多少钱？能批多少钱？”
其实银行审批的时候，最先看的并不是房子。而是借款人，征信有没有逾期、最近查询次数多不多、负债情况怎么样、收入是否稳定，这些往往比房子本身更重要。
有些客户房子价值三四百万，但征信查询半年二三十次，银行一样很难通过。反过来，有些客户房子并不算特别优质，但工作稳定、公积金缴纳正常，审批结果反而不错。
所以房产抵押贷款本质上还是银行贷款，房子只是增信工具，不代表有房就一定能贷下来。
第二步：确定贷款方案
资质初步没问题以后，就开始匹配具体的产品，不同银行的区别其实很大。
有的银行看重公积金，有的看收入流水，有的对经营资质要求更高。所以同一个客户，同一套房子，在不同银行拿到的额度、利率和期限可能完全不一样。
这也是为什么很多人咨询济南公积金信用贷款的时候，最后做出来的方案却是房产抵押贷款。
第三步：准备材料
确定产品以后就进入正式申请阶段。
身份证、户口本、婚姻证明、房产证、银行流水这些基本材料都需要准备。如果申请经营性抵押贷款，还需要营业执照、经营流水等相关资料。
第四步：银行审批和房产评估
提交申请以后，银行会开始审核。除了查看征信和流水之外，还会对房产进行评估。
如果申请的是经营贷，部分银行还会核查经营情况，这一阶段是整个流程里最核心的一步。因为最终额度、利率、期限基本都在这个环节确定下来。
第五步：办理抵押登记
审批通过以后，需要办理抵押登记手续。如果房子之前已经有按揭贷款，通常还要先处理原有抵押，现在济南不少银行已经支持线上办理，效率比以前高了很多。以前来回跑好几趟的流程，现在不少业务线上几分钟就能办完。
第六步：等待放款
抵押登记完成后，银行会安排放款。正常情况下，整个流程快的话一天左右，慢一点两到三天也有可能。具体时间还是要看银行和客户自身情况。
老曹是济南实体助贷公司老板，实打实的十年贷款实操经验，
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