量稳了，价变了，房东开始“硬气”了

刚拿到6月第一周的数据，周末两天给各位粉丝加急整理出来了。

看数字之前，先把大基调定一下——5月是“量”的胜利，成交28023套，创近6年同期新高，连续三个月稳定在2.8万套以上的高位区间。

6月第一周，二手房网签热度边际下降，但在没有重大政策外力驱动的纯市场惯性下，第一周的整体表现已经相当扎实-。

这种市场态势背后，最值得关注的信号是：议价空间正在快速收窄。

一、上周数据速览：热度有韧性，降幅比想象中小得多

6月第一周，上海二手房市场展现出了淡季之中难得的成交韧性。

从即时数据来看，6月2日，上海二手房成交700套-。

到了6月5日，成交683套-。

到了6月7日，成交1117套-。

初步推算，6月第一周上海二手房成交总量超过6000套。按目前的成交惯性，6月全月有望维持2万套以上的常态化高位区间运行。

这里面还有一点值得关注：招商证券的数据显示，最近一周二手房网签热度出现了边际下降-。市场热度从三月四月五月的高点回落，但在没有新的史诗级政策刺激的情况下，第一周这个成绩已经相当扎实。

更关键的是，和去年同期的低基数相比，同比增幅依然高达42.2%，一线城市二手房成交面积达到102.5万平-。量，确实站在了买家的同一边。

但量稳的背后，价格和房主的心理防线，已经开始筑底反弹了。

二、谈判桌上的风向全变了：房东开始“硬气”了

在过去一年的“以价换量”行情里，买家上来先砍个8%～10%是常态，房东咬咬牙也能接受。但现在，买房人的体感正在发生惊人的逆转。

多位资深中介反馈，当前二手房议价空间已经从此前的5%～8%，急剧收窄到了1%～3%。部分低总价市区房源，甚至出现了房东上调挂牌价二三十万，买家排队看房的现象-。

我不认为这是卖家在盲目自信。仔细分析背后有三个硬核支撑点：①房源库存正在被快速消化——挂牌量下降，房东不急了。截至5月底，上海挂牌笔数仅30.92万笔，一年间减少超过7万笔-。②新增供应也在“关闸”——5月重点25城新增挂牌量同比暴跌41%，这意味着房东不想卖也卖不掉的心态正在向全区蔓延-。

房东“不降价、不着急”的底气，正在从之前单一板块的孤例，演变成全上海多区共振的普遍现实。

三、刚需仍在狂奔，置换链条已彻底打通

从成交总价分布结构看，置换链条的“上游水流”依然充足而澎湃。

今年1-5月，上海二手房累计成交12万套，同比上涨11%，成交结构持续向刚需倾斜，总价300万元以内房源成交占比由去年的52%提升至57%-。300万以下成交占比从过去52%直逼6成，这个信号非常关键——底层刚需正在疯狂进场，他们消化的是低总价房源，每接走一套，上面的链条就松动一点，上面的改善客就能顺畅往下走。

目前很多古美、七宝板块的置换客户正在呈现一种典型模式——“卖一买一”，卖掉手里300-500万的房子，手里攥着卖房款，在同一板块内加预算换进800万+的品质房。因为他们发现，卖掉的房子有人抢着接盘，拿到钱后，古美的新盘、二手标杆盘的挂牌周期也正在快速缩短。这个链条如果跑顺了，下半年的行情就有持续性。

四、回到我最熟的古美：改善客群正在涌入

看完整体的市场数据，我再来画个古美板块的“特写”。

从全市的成交结构来看，5月总价500万-800万的改善型房源成交持续放量，而古美板块在这个价格区间的供应非常充足——万源城尚郡、新时代花园、蓝色港湾、东苑古龙城都是典型。

本轮行情最大的特征之一是“板块内大循环”。很多卖掉平南一村、南方新村的房东，在古美加预算完成了从刚需到改善的自住升级。他们不离开古美，是因为孩子还在平南小学读书，自己也住惯了周边便利的生活。

而古美作为配套成熟、房源丰富、产品线完整的中产标杆板块，正在完美承接这一波市级置换需求。当300万以下的刚需房源在古美快速被消化时，对面那套800万的大三房，出手的底气就越来越足了。

写在最后

数据在降温，速度在放缓。但这并不意味着市场在转冷，而是正在从“政策的甜蜜期”平稳过渡到“市场的常态期”。

6月的成交量大概率不会像3-5月那样猛烈，，6月第一周的楼市热度，依然远远好于去年同期。

越是在这样的市场切换期，买房人和卖房人的心态越容易出现巨大的反向撕裂。前三个月你可能是买方，手里握着砍价的主动权；现在你可能是卖方，错过了挂牌的黄金窗口。议价空间已经回不去了，但至少现在还有1-3%的空间可以谈，再过几个月呢？

我是徐店长，在古美14年。拿不准当前的价格、犹豫挂牌时机，或者想弄清楚置换的节奏，随时后台私信问我，我帮你用真实成交数据分析。