房产投资避坑指南
- 2026-10-27 20:59:56
房产投资避坑指南
房产投资避坑指南#4.7 上一篇讲了楼市必然上涨的底层逻辑，房价的上涨其实是货币现象，同时受到城市能级和人口流动的影响： 深圳新地王诞生，聊一聊楼市必然上涨的底层逻辑。 读懂了这篇文章，有助于建立对楼市的信心，会更理性地去思考分析问题，作出正确的选择，而不是只会情绪的发泄，无能狂怒。 今天继续聊房产投资话题，盘点一下有哪些坑需要避免。 1）公寓 公寓最吸引人的地方在于便宜和不限购。 许多人想想要掏空6个钱包，就很不甘心，而公寓相对于住宅来讲一般价格为5折-7折之间，有些loft还属于买一层送一层，实在是很诱人。 另外，大城市长期限购，获取购房资格十分不易，而不限购的公寓成为了无奈之选。 但是，不得不说公寓价格便宜有便宜的道理，因为只值这个价。 公寓源自于当前房地产政策要求： 新建社区需确保商业与综合服务设施建筑面积≥总建筑面积的10%，且需集中布局（如社区裙楼或地下空间联动开发）。 所以，公寓是商业用地，产权只有40年-50年，相关税费也非常高，没有减免。 由于是商业用地，一般没有天然气和集中供暖，水电的使用费用也是按照商业用途，比住宅贵得多。 也就是说，公寓看似很好，买的时候便宜且不限购，但是真正使用起来很贵，并且由于税费高，很难交易。 其他的还有得房率低、杠杆比例低、居住体验差等问题，680曾写过一篇详细的对比文章，感兴趣的可以看看： 公寓VS住宅：你以为捡了便宜，其实是烦恼的开始 作为房产投资人尽可能不要去蹚公寓这摊浑水。 2）回迁房 回迁房的土地性质要优于公寓的商业用地，基本上是按照居民住宅用地来管理，但是在产权上是有瑕疵的。 比如，有些集中安置的回迁房，土地性质为集体所有土地，虽然可以网签，也发证，但是如何进行房产交易还没有明确。 也有一些连网签都不可以，买卖全靠双方私下签个协议，最终执行全靠原房东信用。 至于那些用房票在商品房楼盘中选房的，都已经不再是回迁房了。 所以，回迁房的产权瑕疵反映在价格，就是相较于周边房价直接打5折。 此外，回迁房的得房率非常高，物业费也便宜。 说到这里，你是否心动了呢？ 680要告诉你的是：回迁房不能碰！ 除了产权硬伤以外，还有环境问题，就是你的邻居。 680曾经实地去看过一个回迁房小区： …… 不再细说了，感兴趣的可以去实地感受一下，思考一下你作为外来户能否扛得住。 古代孟母三迁只为给孩子找一个好的成长环境，千金难买好邻居呀。 3）旅游地产 旅游地产主要包含深山景区地产和海景房。 深山景区地产一般都是在深山里面建一个旅游小镇，看起来风景十分秀丽，让人心旷神怡。 海景房就是顾名思义建在海边，面朝大海、春暖花开。 关于海景房之前有篇文章从磁场角度简单分析了一下，不是很好，感兴趣的可以看一下： 买房如何选好的地理位置 旅游地产相较于公寓和回迁房来讲，在土地性质和产权上更优，并且价格上也有优势。 早年间，各大城市都有这些旅游地方的办事处，专门有大巴把客户拉过去看房，赚得盆满钵满。 但是，这几年最先现形的就是旅游地产，价格跌的最惨，并且再怎么跌也没有人接盘。 因为，旅游地产最大的问题就是小区没有人，既没有人居住，也没有人接盘，完全砸手里面了。 旅游是具有季节性的，一年中可能也只有三个月人会多一点，你完全没有必要买套房呀，你喜欢租就好了， 如果你买了一套房，那就尴尬了，想象中每年去享受秀丽的风景，放松心情。 真实情况是，去到的第一件事情就是打扫卫生和各种维修，许多东西比如水龙头，电器，门窗等长时间不用就坏了。 山里面的楼盘最大的问题是潮湿，海景房的问题更严重，不仅湿度大，盐度还高，铺盖全部发霉，处理起来很麻烦。 另外，刚开始也就新鲜个1-2年，新鲜劲一过，想想那么折腾就不想去了。 但是，卖又卖不掉，只能扔那里了，房子坏的更快了，更加无法居住了。 现在海南大量的房子就已经被抛荒了，物业收不到钱，早就跑了，好多楼盘已经完全无人管理。 圆满人生需要买三套房 人生通关密码 身弱不担财 为什么要买房？
小区车辆乱停乱放 一楼大厅堆满锄头耙子 村民抱团看外人像防贼一样 矛盾冲突一般外人吃亏 村民生活习惯还是停留在以前
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