房产拍卖产生的税费,该由谁来承担?

法定原则：“各付各税”

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”

根据上述规定，买卖双方的税，各自依法承担。若拍卖公告载明“各付各税”（即买卖双方各自承担法定的税费），那么各方的法定承担义务如下：

（一）卖方（被执行人）承担：

1.增值税及附加税：约5.3%-5.6%（住宅满2年免征）

2.土地增值税：30%-60%四级超率累进税率（通常商铺/公司房产必须缴纳；个人住宅通常免征）

3.印花税：0.05%（个人住宅免征）

4.个人所得税（若被执行人为个人）：1%-3%或差额20%（住宅“满五唯一”免征）

5.企业所得税（若被执行人为公司）：若卖方为公司，则按25%缴纳（公司名下的住宅也适用此规则）

（二）买方（买受人）承担：

1.契税：税率通常为1%-3%（首套住宅有优惠税率，商铺税率通常为3%）

2.印花税：0.05%（仅限非住宅，买卖双方各承担一半；住宅免征）

现实中的两大阻力

（一）“包税条款”的博弈

2022年5月，最高法在《关于进一步规范网络司法拍卖房产有关问题的通知》（法明传〔2022〕297号）中明确要求：禁止在拍卖公告中载明“当次交易税费由买受人概括承担”或类似内容。

但买受人需注意，如果拍卖公告中载明“一切税费由买受人承担”并显著提示，买受人参与竞拍可能视为接受该条件，此条款对买受人具有约束力。

（二）“垫付后追偿”的潜在风险

实践中，由于被执行人通常难以负担应由其缴纳的税费，法院普遍采用“买受人先行垫付，凭票据从拍卖款中申请退还”的做法。

但如果拍卖款优先扣除税款后已不足以足额清偿主债权，买受人垫付的卖方税款，从债权人视角看，事实上也在“抢”偿债资金—而这部分资金本应优先用于偿还担保债权。

住宅、商铺/公司名下房产：

税负差异是核心变量

（一）个人住宅—税负相对可控

个人出售住宅时，通常免征土地增值税，且增值税有优惠政策（如满2年免征）。买方契税亦有税率优惠。整体税负相对较低，对债权人而言，拍卖净收益的损耗较小。

（二）商铺—税负重灾区

商铺属于非住宅，卖方必须依法缴纳土地增值税。该税实行30%-60%的超率累进税率，增值额越高，税负越重，金额可能远超预期。买方契税按3%征收。

在评估债权受偿金额时，若抵押物为商铺，必须将土地增值税作为重大减损因素纳入测算。

历史欠税：债权人最需警惕的“暗雷”

实操中最棘手的，往往不是本次交易税费，而是被执行人历史欠缴的房产税、城镇土地使用税等。

《税收征收管理法》第四十五条规定：税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

这意味着：如果老赖的欠税时间早于房屋抵押权设立时间，税务机关可能直接从拍卖款中优先划走税款，债权人作为抵押权人反而“靠后排”。

这一问题在实践中争议不断。部分法院认为税收优先权可在民事执行程序中直接适用，而部分法院则持相反观点，认为现行法律及司法解释并无税收优先权可直接参加案款分配的规定。

此外，“先税后证”制度进一步放大了这一风险。买受人必须取得完税凭证才能过户，税务机关可能以历史欠税未缴清为由拒绝开具完税凭证，导致过户受阻。

债权人在接受抵押、进行初始放贷尽职调查时，务必审查债务人的历史欠税情况，明确欠税发生时间点。若欠税时间早于抵押权设立，税务机关可能介入案款分配，抵押权的实际保护效果将大打折扣。

债权人如何最大化受偿金额？

面对上述复杂的税费规则，债权人可以采取以下策略来最大化受偿金额：

策略一：提前介入，关注财产类型

在起诉和财产保全阶段，明确拟查封房产的类型—住宅还是商铺？卖方是个人还是公司？这决定了后续税费的大致体量。

对于商铺/公司房产，建议提前进行税务测算，了解潜在税费对债权回收率的影响，避免“赢了官司收不到钱”。

策略二：研判拍卖公告的税费条款

债权人应在拍卖公告发布后第一时间研读其中关于税费承担的约定。

如果公告约定“包税条款”，意味着买受人承担全部税费——这实际上有利于债权人，因为买受人支付的成本更高，但法院实际从拍卖款中扣除的卖方税费（由买受人垫付后申请退还）仍然会影响净拍卖款。

债权人应当关注公告是否明确“垫付税款优先于债权”，并向法院提出合理异议。

策略三：关注历史欠税风险

债权人应在执行程序中核查被执行人是否存在历史欠税记录。若税务机关主张从拍卖款中优先扣除历史欠税，债权人应依据《税收征收管理法》第四十五条及最高法院相关案例，主张历史欠税的清偿顺位不应优先于有担保物权的债权，特别关注欠税债务的发生时间，若欠税发生在抵押权设立之后，则不能优先于抵押权执行。

策略四：在分配方案上主动提出异议

执行法院在制定案款分配方案时，所列的优先扣除项目（拍卖费用、税费等）直接影响债权人的受偿金额。若发现有不当之处或缺少法律依据的优先扣除项目，债权人有权提出书面异议，申请重新核定，避免自身合法受偿权益受损。

策略五：在债权评估中纳入税费预判

债权人应意识到，抵押物的“名义价值”与实际可变现净额之间往往存在显著差距（尤其是商铺类）。在债权受偿率测算时，考虑扣除执行费、税费、评估费和拍卖费等作为可受偿净值的底线，不过度高估回收率。

结论：平衡中的博弈

从债权人角度看，司法拍卖不动产交易环节的税费承担与其最终受偿金额密切相关。

在拍卖款分配顺序上，“交易环节税费作为变价费用，优先于有担保物权的债权从拍卖款中扣除”这一规则由最高法院在多个案例中明确确立，是债权人必须接受的基础逻辑。

在此基础上，债权人可以在历史欠税的清偿顺位、买受人垫付税款的退还优先性等方面积极主张权利，争取维护自身受偿额度。同时，关注拍卖公告的具体条款约定、债务人历史欠税的时点和金额，并在分配阶段积极维护权益，方能在司法拍卖的博弈中实现利益最大化。