税费全解:新房、二手房交易,分别要交哪些钱?

买房不能只看房价，税费才是隐形的大头。新房和二手房交的税完全不一样，选错可能多花十几万。2026年多项税费调整，这篇帮你算清楚。

最近一位客户问我：“我看中一套新房和一套二手房，总价差不多，是不是总花费也差不多？”

我告诉他：不一定。新房和二手房的税费结构完全不同，同样300万的房子，税费可能差出5-10万。今天我把新房和二手房交易涉及的所有税费一次性讲透，看完你就知道该准备多少钱。

01 新房交易税费：简单明了，三大项

买新房的税费相对简单，主要就这三笔：

税费项目 缴纳人 收费标准 备注
契税 买方 ≤140㎡且家庭首套/二套→1%；＞140㎡：首套1.5%，二套2%；三套及以上3% 2026年优惠面积从90㎡提高到140㎡
维修基金 买方 广州约105元/㎡（各地略有差异） 100㎡约1.05万，存入监管账户
不动产登记费 买方 80元/件 住宅类统一标准

案例：在广州购买一套总价300万、面积120㎡的首套新房。

· 契税：300万×1% = 3万元
· 维修基金：120㎡×105元 = 1.26万元
· 登记费：80元
· 税费合计：约4.27万元

新房税费特点：简单、透明、金额固定，没有增值税和个人所得税（已包含在房价中）。买方只需准备契税+维修基金+登记费即可。

02 二手房交易税费：三大核心税种，差别很大

二手房的税费结构复杂得多，买卖双方各自承担不同税种。最关键的是：卖方可能把税费转嫁给买方，所以签约前一定要算清楚总成本。

税种 法定缴纳人 2026年最新标准 省钱关键
契税 买方 ≤140㎡且家庭首套/二套→1%；＞140㎡：首套1.5%，二套2% 面积≤140㎡最省
增值税 卖方 持有≥2年→免征；＜2年→3%全额征收 选“满二”房源
个人所得税 卖方 持有≥5年且家庭省内唯一住房→免征；否则1%核定征收或差额20% 选“满五唯一”房源
中介费 双方协商 成交价1%-3% 可协商，通常买方承担1%-2%
不动产登记费 买方 80元/件 同新房

2026年重要变化：

· 增值税征收率从5%降至3%（2026年1月1日起执行）
· 契税优惠面积从90㎡提高到140㎡
· 北上广深统一纳入满2年免征增值税范围

03 二手房税费怎么算？三种常见情形对比

情形一：满五唯一（最优）

一套总价300万、面积120㎡的二手房，持有满5年且是业主省内唯一住房。

· 契税：300万×1% = 3万元
· 增值税：0元（满2年免征）
· 个税：0元（满五唯一免征）
· 中介费：假设2% = 6万元（可协商）
· 税费合计：约9万元（含中介费）

这是二手房税费最低的状态，购房者只需承担契税和中介费。

情形二：满二不唯一

一套总价300万、面积120㎡的二手房，持有满2年但非唯一住房。

· 契税：300万×1% = 3万元
· 增值税：0元（满2年免征）
· 个税：300万×1% = 3万元（按1%核定征收）
· 中介费：约6万元
· 税费合计：约12万元

比“满五唯一”多付3万个税，差距不小。

情形三：不满二

一套总价300万、面积120㎡的二手房，持有不足2年。

· 契税：300万×1% = 3万元
· 增值税：300万×3% = 9万元（2026年由5%降至3%）
· 个税：300万×1% = 3万元
· 中介费：约6万元
· 税费合计：约21万元

比“满五唯一”多付12万，这套房子“税费成本”非常高。

核心结论：同样300万的房子，“满五唯一”和“不满二”税费相差12万。所以二手房，一定要优先选“满五唯一”，次选“满二”。

04 新房 vs 二手房，到底哪个更省钱？

以300万、面积120㎡为例：

对比项 新房 二手房（满五唯一） 二手房（不满二）
契税 3万 3万 3万
维修基金 1.26万 0 0
增值税 0 0 9万
个税 0 0 3万
中介费 0 约6万 约6万
登记费 80元 80元 80元
税费合计 约4.27万 约9万 约21万

结论：

· 新房税费最低，约4.27万，且流程简单
· 二手房选“满五唯一”，税费约9万，比新房多5万左右
· 二手房选“不满二”，税费高达21万，多花十几万冤枉钱

但这只是税费对比，还要结合房价本身。同样地段，二手房单价比新房便宜10%-20%是常态。综合算总账，有时“满五唯一”的二手房性价比反而更高。

05 2026年值得关注的省钱政策

① “卖旧买新”个税退税（延续至2027年底）

2026年1月1日至2027年12月31日，出售自有住房后1年内重新购房的，可退还已缴纳的个人所得税。这对换房家庭是重大利好——卖掉旧房交的个税，买新房时可以退回来。

② “卖旧买新”专项补贴（2026年4月30日至12月31日）

在广州购买新建商品住宅并完成网签，且在网签前后1年内出售旧房的，可获贷款总额1%补贴，单套最高3万元。补贴总额2亿元，用完即止，有换房计划的朋友要抓紧窗口期。

③ 公积金贷款额度大幅提升

一人最高可贷100万（叠加条件最高180万），两人最高可贷200万（叠加条件最高360万）。用足公积金低息贷款，也能间接节省购房总成本。

④ 增值税降至3%

持有不足2年的住房出售，增值税从5%降至3%。虽然仍建议避开“不满二”房源，但政策确实减轻了部分卖方的转嫁压力。

最后说一句

买房不能只看房价，税费是必须算进去的“隐形支出”。

· 新房：税费简单、金额低，准备契税+维修基金即可
· 二手房：一定要优先选“满五唯一”，次选“满二”，避开“不满二”
· 换房家庭：抓住“卖旧买新”退税+补贴窗口期，能省好几万