案例解析 | 北京四合院房产交易模式下定金挞定的适用与裁判逻辑

如上所述，四合院私产房在首次上市交易时，必须依法完成土地出让手续并补缴土地出让金，方可作为完整产权的商品房办理不动产转移登记。实操交易的房屋交易价款通常为出卖方净得款，而土地出让金及相关税费一般由买受人承担。

但是从土地使用权出让法定流程上讲，在四合院房屋买卖过程中需要补缴土地出让金时，由于房屋产权人依然是出卖人，因此法定的土地出让金补缴义务主体为出卖人。上述案例交易各方通过协议形式约定买受人为土地出让金缴纳主体，从法理上属于“义务的转移承担”。

在北京房产交易中，类似于四合院平方房产需要补缴土地出让金的起他房屋类型，还包括早期的经济适用房、公房，以及近几年出现的限价房、共有产权房等具有一定福利性质的商品发房，因此，购房人购买类似房产时要整个预算内要考虑到补缴土地出让金的事项，避免签约后的违约行为发生。

（一）买受人主张退还的理由

房屋买卖合同纠纷中，买受人为主张要回已付定金，通常以合同无法继续履行非其原因所致、土地出让金不应由其承担或历史文化保护限制其使用四合院房屋等为理由。

1.本案庭审中，买受人虽从法律规定其非土地出让金缴纳主体为由主张，但法院认为，根据合同约定及中介沟通情况，土地出让金及契税应由买受人承担，且买受人作为商事主体进行重大投资，其在合同履行过程中直至提起诉讼前，从未就此提出过异议。因此，其主张不能成立，本院不予采信。

2.买受人就历史文化保护的规定负有合理的注意义务

对于已公开的政府规划信息、历史文化保护区划定等事实，法院认为属于买受人应当知晓的公共信息，出卖人无义务额外告知。商事主体在重大资产交易前，负有合理的尽职调查义务，不能将自身调研不足的后果归咎于出卖人。

（二）法院支持全部定金不予退还的观点

本院认为，根据合同约定及中介沟通情况，土地出让金及契税由买受人缴纳，但买受人一直未支付土地出让金，超出《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限。另根据合同约定，不动产转移登记应于签订合同之日起X个月内办理，买受人应于转移登记前三个工作日内支付剩余购房款10500000元，在出卖人多次发函催促下，买受人仍未支付。因此，买受人未按合同约定支付购房款及缴纳土地出让金，构成根本违约，出卖人有权解除合同，合同自解除通知送达之日解除，买受人应承担解除合同的违约责任。

关于买受人已支付1500万元款项性质，根据合同约定及其转账时的摘要，该款项显然就是定金。因买受人构成违约，其已支付定金，根据法律规定，不能予以返还，法院没有自由裁量的空间。且考虑现在房地产市场实际情况，出卖人应当存在较大房屋差价损失。因此，对买受人要求返还1500万元及利息的诉讼请求，本院不予支持。

（一）定金罚则的适用具有法定性

根据《民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。该条款为强制性规定，违约方无权要求返还定金，法院对此没有自由裁量空间。

定金罚则的适用不以守约方证明实际损失为前提，只要构成根本违约，守约方即有权直接适用定金罚则。违约方以“没有实际损失”为由要求返还定金的，法院不予支持。

（二）事后单方变更定金性质的主张不予支持

实践中，合同明确约定款项性质且付款凭证亦标注为“定金”的，法院将严格认定为定金性质，适用定金罚则的规定。当事人在合同履行过程中长期未对款项性质提出异议，事后单方主张为“购房款”的，法院不予支持。

（三）守约方实际损失超过定金的，可另行主张赔偿

  定金不足以弥补违约造成的损失的，守约方还可以依据《民法典》第五百八十八条请求赔偿超过定金数额的损失。因此，守约方在违约方以“定金过高”为由要求返还时，不仅定金罚则的适用不受影响，还可以进一步就超出定金部分的实际损失另行主张赔偿。