裁判要旨：
本案中，最高人民法院认为，尽管马某是从案外人范某路处购买的二手房，但案涉房屋始终登记在房地产开发企业某某公司名下，尚未完成首次变更登记，仍属于新建商品房，不属于二手房。马某购买案涉房屋后用于居住，其名下亦无其他房产，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的相关要件，马某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2024）最高法民再309号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：马某，女，1970年7月9日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中国某某股份有限公司大连分行营业部，住所地辽宁省大连市中山区。
负责人：蔡某国。
一审第三人：大连某某房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区。
法定代表人：王某军。
再审申请人马某因与被申请人中国某某股份有限公司大连分行营业部（以下简称农行大连营业部）及一审第三人大连某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2023）辽民终1934号民事判决，向本院申请再审。本院于2024年10月15日作出（2024）最高法民申3816号民事裁定，提审本案。提审案件立案后，本院依法组成合议庭于2025年1月10日对本案进行公开开庭审理。再审申请人马某的委托诉讼代理人孙广逊，被申请人农行大连营业部的委托诉讼代理人刘佳到庭参加了诉讼。一审第三人某某公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
马某依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一项、第六项之规定向本院申请再审，其再审请求为：撤销辽宁高院（2023）辽民终1934号民事判决，改判驳回农行大连营业部的诉讼请求；一、二审诉讼费由农行大连营业部承担。其主要理由为：（一）原判决适用法律错误。原审认为马某提举的证据不能证明案外人范某路实际向某某公司支付了全额房款，以此认为马某排除执行的诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第三项情形，适用法律错误。马某在原审提供了范某路的商品房买卖合同、购房发票等证据，足以证明范某路向某某公司足额支付了购房款，双方之间完成了交易行为。（二）马某有新证据，足以推翻原判决。二审终审后，马某向大连市公安局中山区分局报案，要求追究范某路的诈骗行为。该局经调查，范某路已足额向某某公司支付购房款。另外，某某公司于2004年9月9日向案涉房屋所在小区物业出具了入住联络签，证明范某路已支付购房款。以上证据足以推翻原审判决。
农行大连营业部答辩称：（一）原判决适用法律正确。《执行异议和复议规定》第二十九条是关于商品房消费者物权期待权的保护条件。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条的规定，马某是从范某路处购买的二手房，明显不属于商品房消费者，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不能对抗农行大连营业部享有的抵押权。（二）新证据不足以推翻原判决。1.根据马某的阐述，联络签系某某公司向某红路出具，该证据本身并不是付款凭证，不足以证明范某路是否实际支付了购房款。2．本案的争议焦点应为：马某作为二手房买受人能否排除案涉房屋的强制执行。根据上述纪要第125条、第126条规定的精神，马某作为二手房买受人，并非商品房消费者，明显不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。无论案外人范某路是否已实际付清购房款，都不能因此将对商品房消费者的权利保护随意扩大至二手房买受人，否则就是突破了《执行异议和复议规定》的规定内容，不加限制地扩大了商品房消费者房屋交付请求权优先于抵押权的适用范围，严重动摇了其作为抵押权人享有优先权利的基本原则，严重影响其作为债权人及抵押权人的利益及交易安全，冲击现有的交易秩序。
农行大连营业部向一审法院起诉请求：1.判令对辽宁省大连市沙河口区**街**号**号楼**号房屋（以下简称案涉房屋）继续执行；2.马某承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：农行大连营业部与某某公司金融借款合同纠纷一案，该院于2016年12月23日作出（2016）辽02民142号民事判决，判决：一、某某公司于判决生效之日起十日内偿还农行大连营业部借款本金15870829.02元及至款付清之日止的利息、逾期利息、复利；二、农行大连营业部对某某公司用于抵押担保的房地产享有抵押权（具体房地号以原告提供的《房地产抵押申请审批书》后附的明细与现房地产登记管理部门出具的《优豪斯项目在建工程抵押情况》明细表中记载相一致的房屋为准）。某某公司不履行上述债务，农行大连营业部在约定的抵押担保范围内对上述抵押物以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述判决查明，2001年8月28日，农行大连营业部、某某公司双方在大连市房地产交易市场办理了抵押登记手续，案涉房屋包含在抵押财产范围内。
在该案执行过程中，一审法院作出（2021）辽02执恢152号执行裁定书，查封案涉房屋，查封期限自2021年4月6日至2024年4月5日。2021年7月19日，一审法院向大连海事法院发出（2021）辽02执恢152号《商请移送执行函》。大连海事法院于2021年7月30日出具复函，将上述房屋移送该院执行。该复函载明大连海事法院于2019年8月27日至2022年8月26日查封案涉房屋。
另查明，马某举示《商品房买卖合同》以及《商品房销售专用发票》显示，案外人范某路于2001年9月9日与某某公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，《商品房销售专用发票》载明支付全部购房款110万元。农行大连营业部对范某路支付全部购房款的事实不予认可。案外人范某路于2011年3月22日与马某签订《房屋转让协议》，约定马某购买案涉房屋，房款150万元。马某提交自2011年10月15日始分别向某红路名下的账户转账共计150万元的银行回执单。
再查明，案涉房屋现登记在某某公司名下。
一审法院认为，根据生效民事判决，农行大连营业部对某某公司用于抵押担保的案涉房产享有抵押权，某某公司不履行相关债务，农行大连营业部在约定的抵押担保范围内对抵押物以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。农行大连营业部以案涉房屋的抵押权人身份申请强制执行，马某对此提出案外人执行异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条的规定，马某应当就其符合《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容及对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。马某系通过买卖二手房的形式取得的案涉房屋，也即原房屋买受人范某路若满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的消费者生存权成某的条件，则马某基于范某路的权利转让方才具有排除案涉房屋执行的情形。范某路与某某公司的房屋买卖合同约定的房屋价款110万元，根据日常交易习惯，购房人应对大额出资及款项的流转予以合理的证明，不能仅凭购房发票即可认定买卖交易的真实性，且案涉房屋亦没有办理相关的备案手续。马某作为案外人主张权利，不仅要对向某红路购房承担证明责任，同时亦应举证证明范某路享有案涉房屋所有的权利。经法庭询问，马某称范某路可能已经离世，无论范某路本人是否在世，马某作为提起执行异议的案外人，在与范某路签署房屋买卖合同之时，尤其是在范某路尚未办理案涉房屋权属转移登记且亦未进行房屋备案登记的情形下，应对所购买房屋具有的真实属性及合法权利负有审慎的注意义务。反观本案已查事实，马某并不能提供范某路出资或已完成付款的证据，不足以认定范某路已经实际支付案涉房屋的款项，进而就不能认定马某受让房屋的权利应获得法律的保护。故马某的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项规定的情形，马某不能依据商品房消费者享有的生存居住权而排除农行大连营业部的债权执行。
综上所述，马某提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有排除抵押权人强制执行的民事权益。一审法院判决：继续执行案涉房屋。一审案件受理费18300元，由马某负担。
马某不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回农行大连营业部的诉讼请求。事实和理由：一审法院认为购房发票不能认定买卖交易的真实性，马某诉求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项情形，适用法律错误。（一）范某路购买某某公司商品房发生时的交易手段比较单一，现金交易系主要交易手段。范某路作为企业经营负责人，不排除范某路采取现金交易的可能。（二）马某在一审时提供了购房发票，该证据足以证明范某路与某某公司之间完成了交易行为。在商品房买卖交易习惯中，开发商只有在收到购房款后才能出具上述票据，该票据应当作为金钱给付的凭证，足可以证明范某路足额支付了购房款。（三）一审期间，马某提供了范某路与某某公司签订的《商品房买卖合同》《购房发票》以及马某与范某路签订的《房屋转让协议》《农业银行存款业务单》《证明》等证据，上述证据可证明范某路向某某公司足额支付了购房款、马某向某红路足额支付了购房款并居住至今、某某公司对房屋无法过户承担全部责任。（四）马某完成了对范某路购买房屋真实性的审慎和注意义务。马某与范某路签订《房屋转让协议》后，即对范某路购买案涉房屋的行为予以审查，令其提供了购房合同以及能够证明已经付款的购房发票，并有其保证负责完成案涉房屋过户，上述事实和证据足可以认定马某在购买案涉房屋时没有失察情形。（五）农行大连营业部在案涉房屋不具有贷款条件情形下，与某某公司将案涉房屋设定抵押贷款，系造成本案发生的关键，具有明显过错。（六）本案可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，该条系一般性条款，对于所有类型的被执行人均可适用。马某符合该条规定的排除执行的条件。
农行大连营业部二审辩称，一审法院适用法律正确，马某的上诉理由不成某，请求依法予以驳回。本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，即使适用该条规定，也不能对抗农行大连营业部的抵押权。
一审第三人某某公司未到庭参加二审诉讼，亦未提交书面陈述意见。
二审法院对一审法院查明的事实予以确认。
二审法院认为，本案系马某作为案外人提起的执行异议之诉，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：马某提举的证据能否足以证明其对案涉房屋享有排除抵押权人强制执行的民事权益。
根据《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，除法律、司法解释另有规定外，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，农行大连营业部对案涉房屋依法享有抵押权，故在某某公司不履行对应债务的情况下，农行大连营业部在约定的抵押担保范围内对该抵押房产有权优先受偿。马某作为案外人，在不能证明其具有法律、司法解释规定的可以阻止农行大连营业部行使抵押担保优先受偿权的权益的情况下，其提出的排除执行的异议不能获得支持。马某提举的证据只能证明其与范某路签订了房屋买卖合同、其向某红路支付了全额房款、其从范某路手中获取了房屋进行居住以及范某路与某某公司之间存在《商品房买卖合同》《购房发票》，并不能证明范某路实际向某某公司支付了购房款。而根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，一审在马某提举的证据不能证明范某路实际向某某公司支付了百分之五十购房款的情况下，认定从房地产开发企业处购买案涉房屋的范某路不享有排除抵押权人强制执行的民事权益，进而认定从范某路处购买案涉房屋的马某也不享有排除抵押权人强制执行的民事权益符合法律规定，并无不当。至于马某上诉所提其尽到了房屋购买人的注意义务，本案应适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定处理的理由。因马某一审提交的证据包括某某公司出具的《证明》，该《证明》载明：“我公司保证最晚在2009年12月31日前提供完整办理产权手续，逾期，我公司将承担全部责任。”而马某与范某路于2011年3月22日签订《房屋转让协议》时未调查某某公司未按约定和承诺如期办理产权手续的原因，无法认定马某购买案涉房屋时尽到了应尽的注意义务。另外，《执行异议和复议规定》第二十八条系针对登记在非房地产开发企业名下的不动产提起执行异议的规定，《执行异议和复议规定》第二十九条系针对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议的规定，而本案争议的执行房产是登记在房地产开发企业某某公司名下的商品房，并非登记在非房地产开发企业名下的商品房，故原审适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定审理本案亦无不当。
综上，马某就本案提出的上诉理由不能成某，不予支持。二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由马某负担。
2025年1月10日，本院对本案进行公开开庭审理。庭审中，马某除原审已提交的证据外，围绕其再审请求提交新证据如下：证据一，某某公司向万佳物业管理有限公司出具的业主入住联络签、登记表，记载范某路已履行合同并结清全部房款，为其办理入住手续。证据二，大连市公安局中山分局经济犯罪案件侦查大队于2024年3月22日向姜丹所作询问笔录，记载姜丹于1999年至2014年6月在某某公司担任出纳，案涉房屋商品房销售发票系某某公司出具，应该是在房主缴纳全款后出具的。证据三，大连市公安局中山分局向大连宏孚企业集团有限公司出具的调取证据通知书及该公司提供的某某公司2002年和2004年大连市商品房预收款专用发票记账凭证及销售（结算）专用发票记账凭证、收款发票、中国农业银行现金交款单、转账凭证和预收账款明细帐等共计17张，证明范某路之母李某文于2002年7月21日、8月20日分两次缴纳案涉房屋购房款共计110万元，并于2004年将购房人更名为范某路。证据四，大连市公安局中山分局出具的人口信息登记材料，证明李某文与范某路为母女关系，二人均已死亡。
农行大连营业部发表质证意见称：（一）针对马某原审已提交的证据，两笔银行存款业务回单没有显示付款人姓名，无法证明是马某支付的款项，且四份业务回单显示的转账时间与房屋转让协议时间不一致，也不符合常理。（二）针对马某提交的新证据，关于证据一，入住联络签系某某公司出具给物业公司的联络签，该证据本身并不是付款凭证，不能证明范某路是否实际支付了购房款；关于证据二，被询问人姜丹明确表示某某公司开具给范某路的发票并非其本人开具，即姜丹对某某公司给范某路开具发票的过程并不清楚，其陈述不具有证明力；关于证据三，其中有部分现金缴款单载明的楼号与案涉房屋并不一致，而且存在先开具发票后交款的情况，该证据不足以证明相关的付款凭证是否为支付案涉房屋的购房款。此外，不管范某路是否实际支付了购房款，都不能否认马某作为二手房买受人，其对房屋享有的权利不能对抗被申请人的抵押权。
对于原审已质证、认证的证据，本院予以确认。对于马某再审提交的新证据，关于证据一，其并非付款凭证，与待证事实不具有关联性，本院不予采信；关于证据二、三、四，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。
本院再审查明，大连市商品房预收款专用发票记账凭证、中国农业银行现金交款单、转账凭证和预收账款明细帐等记载，范某路之母李某文于2002年7月21日向某某公司交付优豪斯Ａ03-2-7-1购房款3万元，于2002年8月20日向某某公司交付该房屋购房款107万元，共计110万元；2004年9月，该房屋购房人由李某文换名为范某路，2004年9月9日，范某路与某某公司就该房屋签订《商品房买卖合同》。
另查明，根据大连市不动产登记中心查询结果，马某在大连市名下无住房。
本院查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。
本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案再审审查焦点为：一、马某于再审阶段提交的证据，是否构成足以影响原判决的新证据；二、本案能否参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，即马某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、根据前述案件事实，马某于再审阶段提交的大连市商品房预收款专用发票记账凭证、中国农业银行现金交款单、转账凭证等证据，可以证明范某路的母亲李某文向某某公司交付案涉房屋购房款共计110万元，范某路与某某公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》。结合本院认可的一、二审查明的事实，在案涉房屋被查封前，马某与范某路签订《房屋转让协议》，马某依照合同约定向某红路支付购房款150万元购买案涉房屋后用于居住，其名下亦无其他房产。据此，马某再审阶段提交的前述证据，构成足以影响原判决的新证据。
二、《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案而言，农行大连营业部基于对某某公司享有的金钱债权申请执行。案涉房屋系登记在房地产开发企业某某公司名下的商品房，马某在案涉房屋被查封前，与范某路签订《房屋转让协议》，并支付购房款后用于居住，其名下亦无其他房产。关于农行大连营业部提出的马某是从范某路处购买的二手房，不属于商品房消费者，不能对抗其依法享有的抵押权的答辩意见，本院认为，马某虽系与范某路签订购房协议，但案涉房屋始终登记在房地产开发企业某某公司名下，尚未完成首次变更登记，故仍属于新建商品房，不属于二手房。马某购买案涉房屋后用于居住，其名下亦无其他房产，即马某购房确系为满足其生存需要。据此，本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的相关要件，马某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，根据马某再审提交的新证据，能够认定其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，马某的再审请求成某。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十八条、第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第二款之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省高级人民法院（2023）辽民终1934号民事判决和辽宁省大连市中级人民法院（2023）辽02民初376号民事判决；
二、驳回中国某某股份有限公司大连分行营业部的全部诉讼请求。
本案一审、二审案件受理费各18300元，共计36600元，均由中国某某股份有限公司大连分行营业部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 戈
审 判 员 李延忱
审 判 员 何 君
二〇二五年三月五日
法官助理 王 田
书 记 员 魏 敏
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