北京二手房炸了

二手房确实炸了，新房其实在退潮。这是个严重分化的市场。

先看炸的那边：二手房

时间段 成交量 关键信号

2026年6月全月 14,987套 环比+12%，同比+29.1%，2026年单月新高

2026年5月 16,008套 同比+12%，近5年同期最高

2026年3月 23,159套 全年峰值

1-5月合计 二手房占比 84.5% 五年前还是91%，新房已被边缘化

5月连续三周每周稳定在2000套出头，波动不到3%——这被业内称为市场的"自然呼吸量"，说明不是脉冲式冲刺，而是持续性放量。

均价方面，二手房成交均价约4.04万/㎡（5月），相比2023年高点6万/㎡跌了约23%，业主割肉比开发商狠得多，买家自然被吸走。

再看冷的那边：新房

时间段 成交量 趋势

2026年6月1-7日 890套 环比-42.5%

2026年6月1-5日 648套 同比-36.8%

2026年5月 3,993套 环比持平，但已是高位回落

6月初新房日成交一度跌到131套，市场在消化完3-4月的政策红利后明显降温。

为什么会这样？

三个核心原因：

政策托的是量不是价。 非京籍社保降到"五环外1年"，首套首付低至15%，这些政策把门槛打下来了，但没把价格托上去。

二手房"以价换量"太猛。 均价从6万跌到4万，总价门槛大幅下降，刚需全被二手房吸走。新房占比从五年前的21.5%跌到现在的15.5%。

买房逻辑变了。 现在购房者看兑现、重品质，不追概念。像丰台森与天成这种配套持续落地的项目能拿周销冠，而缺乏差异化的新房就被冷落。

一句话总结

北京楼市不是全面爆炸，是二手房在放量筑底，新房在加速出清。84.5%的成交靠二手房撑着，这已经不是"回暖"了，是结构性换轨——二手房主导的时代已经到了。

如果你在考虑入场，现在二手房的议价空间确实在收窄，但价格也没到反弹的时候，属于"量在、价稳、别急"的窗口期。