腰部房产正在变成负资产陷阱

居民贷款连续三年下降。今年4月，一个月就减少了7869亿。

这不是一个普通的数字。这是过去三年，全国家庭在持续还债、持续缩表的声音。

而在这场缩表潮中，有一类房产正在被系统性抛弃——既不是便宜的上车盘，也不是抢疯的改善新盘。就是那个尴尬的中间地带：总价300到800万之间、产品一般、地段说不上差也說不上好的"腰部房产"。

很多人手里就握着这种房子。2018到2020年高位接盘的，2022年以为"最底部来了"冲进去的，大部分都卡在这个区间。

他们不知道的是，市场已经发生了结构性断裂。

4月份，上海成交了32000套房子。

有80%的成交房源，总价没有超过400万。总价300万以下的成交，占了整体成交量的71%。

这不是一个孤立样本。全国都一样。

从2024年开始，全国二手房价格整体回到了2015或2016年的水平。这意味着什么？意味着过去8年的涨幅，全部抹平。

一个在上海中环买了500万房子的人，现在挂400万都很难卖出去。跌了20%，首付直接蒸发。

但更残酷的不是跌幅本身。

是根本没有人接盘。

为什么没人买腰部房产

逻辑很硬。

低端市场在吸量。上海200万以下占50%成交，200到300万占21%。总价低、杠杆压力小，刚需上车盘是当前市场唯一能跑量的品类。

高端市场在吸钱。杭州单价10万+的项目，开盘去化90%。总价均价超过2000万的项目，一次性卖了20多个亿。市场最热的时候都没到过这个数字。

深圳的光明远郊盘，3个人抢一套。中信信悦湾78套大平层，半小时售罄。观潮府40套大四房，线上直接卖光。

两端都热火朝天。中间呢？

腰部房产的尴尬在于：刚需觉得你太贵买不起，改善觉得你没有差异化不够看。

产品力是核心问题。2024年还在流行的四代宅，今年就已经过时了。现在流行的是抬板住宅——车库做到地上，跟功能空间融为一体，还不计容积率。

一个项目均价10万+、开盘去化90%，另一个项目验资3000万、看的人太多验资需要排队。它们的共同点是：产品很棒、地段也好、和过往住宅相比是革命性的。

而腰部房产呢？产品没有迭代、地段没有惊喜、价格还卡在高位。

没有人会为一个"差不多"的产品付溢价。

房贷减少7869亿意味着什么

居民个人房贷从2023年起连续三年下降。

今年4月，居民贷款大幅减少7869亿元，创有数据以来新低。中长期贷款4月减少3408亿元，同比多减2177亿元。

去杠杆有两个方向。

第一个是提前还贷。今年2月中长期贷款是负的100多亿，典型的春节成交单季赶上年底集中还贷。

第二个是买房但不贷款。房价回到2015年水平之后，新进购房者极度厌恶杠杆。能多付就多付，不贷款最好。

这导致了一个结果：愿意贷款买房的人越来越少了。

贷款买房的主力是谁？是刚需。200万到300万的房子是刚需上车盘。但年轻人宁可多攒钱全款买小户型，也不愿意贷30年的款买一个"中等"的房子。

腰部房产的贷款需求，正在被结构性消灭。

全国新房库存还有15292万㎡

前四个月销售面积25349万㎡，新开工面积只有10057万㎡。差额是15292万㎡。

也就是说，全国新房市场在4个月里消化了15292万㎡的库存。但新房库存总量还有77801万㎡。

这是一个巨大的数字。按当前的去化速度，需要超过4年的时间才能消化完。

开发商在干什么？严控供应。今年政策的主基调就是：严控增量、优化存量、收购库存做保障房。

5月9日，北京银行、农发行北京分行、中行北京分行、交行北京分行4家银行，为首创集团长租住房提供600亿元长租房专项授信额度。

4月，工行上海市分行落地首笔国企收购商品房转保租房的购置贷款，金额超6亿元。

5月1日，浦发银行支持湾沚区国投集团采购208套商品房用于人才房，批复1.5亿元专项贷款。

政策在强力扭转供需关系，从供大于需，硬转为供应小于需求。

但这是一个新房市场的逻辑。

新房市场的逻辑是：高端新产品不断迭代，产品力碾压旧产品，所以高端盘好卖。

这个逻辑对腰部二手房完全不成立。

腰部房产的价格锚，已经塌了

为什么？

因为参考系变了。

2018年你500万买的房子，当时旁边没有可比的新盘。现在呢？

旁边开了一个新盘，均价比你低，但产品是抬板住宅，有地下车库变地上功能空间的不计容积率设计。

你的房子成了"老产品"。

房地产已经从批量复制，进入了单栋研发的阶段。

从2016到2026年，全国宅地容积率持续下降，从2.32回落到今年一季度的1.84，十年累计降幅20.7%。

上海2026年土拍全域优质地块全面锁定低密指标。周浦地块容积率1.01，浦东北蔡核心成熟地块同样严控低密。青浦新城、松江九亭多宗超40亿重磅地块，容积率全部控制在2.0以内。

核心城芯低密地块一票难求。徐汇长桥一宗容积率1.8的纯宅地，吸引9家房企角逐、82轮竞价，溢价率冲高至25%。

新房产品在不断进化。而腰部二手房的产品，停在原地，没有任何迭代。

结论：你手里的腰部房产，正在变成负资产

三条线叠在一起，结论就出来了。

第一，需求端在收缩。居民贷款连续三年减少，4月单月减少7869亿，创历史新高。贷款买房的主力在减少。

第二，供给端在分化。新房不断迭代，产品力碾压旧产品。存量市场的腰部房产没有任何竞争力。

第三，库存压力巨大。全国新房库存77801万㎡，4个月消化15292万㎡，按照这个速度要4年多才能消化完。

腰部房产正处于一个死局：需求在消失，供给在升级，库存在堆积。

这不是一个周期波动的问题。这是一个结构性崩塌。

2018到2020年高位买入、卡在300到800万价位段的购房者，正在经历一个事实：你的房子正在变成负资产。不是价格暂时下跌，而是整个品类正在被市场抛弃。

房价不会像2021到2024年那样继续大跌了。数据显示：新房市场稳住了，同比涨幅在扩大。

但稳住的只是两端——刚需上车盘和改善新盘。

腰部房产的价格锚已经塌了。没有人会为你的"差不多"买单。

你手里的房子，到底属于哪一类？