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北京房产市场分析2:二手房的买卖

2026-10-25 23:59:43

北京房产市场分析2:二手房的买卖

本文字数共计1900个，逻辑性强，请静心阅读，预计阅读时间5分钟。

小优本职工作是做学区的，在西城德胜，最近有关注过学区的朋友都知道，西城德胜这几年都经历了什么的状况。

自卫生事件过后开始，每况愈下，单价5万的飘飞，是任何一个非学区板块都无法想象和无法比的，当然，还有好兄弟中关村的某些明星小区，也是极其难受。

不知道各个区那些荣登山巅的朋友们是个什么想法。奉送各位一段话：

只要您邻居在成交，只要同片区的邻居在成交，市场是回不到让您们满意的高度的。等等，等什么？等残余的80后90后再挤着头来买爆学区？还是等着8090年那批分房的老人留下的遗产房再卖高价？弱弱的问一下，您能卖得过他们吗？另外，00后都快30了，您的意思难道是要等等他们吗？

二手房的买卖，离不开交易双方即买房和卖方，作为中介来说，都是我们的客户，每一套房子的成交，都得对两个家庭负责，一进一出，都是给我们的饭碗。

小优不喜欢大数据，大数据是既定事实的分析。

小优喜欢研究逻辑，先有的逻辑才产生的数据。

大数据都是骗人的，是对以前的总结，只能用来参考，不代表以后的步伐。

那么二手房交易，我们要注意什么，该怎么做？

1.作为卖房者，您该怎么做？

贴合市场，别盲目自信，房子真如自己说的那么好，就别卖，留给儿子，留给孙子，让他们继续住，继续生活。

既然拿出来卖，就得尊重市场，尊重市场上的买卖双方。房子有优势，把优势卖出来就行。别想着卖冤大头，也不看看世道，现在哪有什么大头啊。

卖二手房永远记得一句话：房子的价格不是自己说了算的，是邻居决定的。

有三个人去抢邻居的房子，他卖掉后，您卖给剩余的两人加价10万都有人要。

有10个邻居同时卖房去抢三个客户，成交一套，剩余9套房得去抢两个客户。

别去看报盘量，报盘量可以控盘，知道吗？

要去看近期已成交的房源，看看自己房子和已成交房子的差异，优势在哪，劣势在哪，给出一个合理的心理预期，再碰到客户，知道以什么状态成交。

小优去年和今年带过两个客户印象特别深，一个置换太阳宫的养老客户，1350万追了业主两个多月，业主说啥不卖。最后卖了个1219万，别人差一万都不给他凑个整。

一个学区客户，今年3月份谈的，750万合同都打出来了，业主不签字，总觉得卖的亏，回家商量一下后说做金融研究的朋友说再等等。前几天刚卖，670万。

为啥？两套房子经历了一模一样的情况，都是同楼同单元的房子邻居赶成交，价格出来了，市场就有了锚点，原来认的价客户不认了，别说客户不认，中介也不会认。

什么叫世面，允许发生，并尊重它的发生。

所以奉劝业主一句话，您能卖得过邻居吗？

“他着急他先卖，我不着急，我等等”，所以想清楚，您在等谁？等那些“网络混子”的自媒体老师来买？还是等站着说话不腰疼的亲戚朋友来买？

2.作为买房者，您该怎么做？

各家情况不一样，各家需求不一样。尊重每一个购房者的选择。

想好了，是不是一定要买，一定要买的话，往后看5年，今天的核心需求，5年后是否需要，如果需要，一定要买，那就买那个片区最有诚意的业主的房子。

别受某个带您看房的中介的影响太大，自己注意会甄别对比房源，杜绝带看中介的关联房源的业绩影响客观分析判断（所谓推优不推私，不懂的问一下带您看房的中介）。

2024年做过一个客户，非学区客户，孩子在读4年级，想在对口初中和小学平衡位置买一套房子用来接送孩子，我推荐了一套房子，离初中近，离小学远，小区不错，有潜在支撑人群，同户型比较少，从来没有超过5套同时在卖的。而其他经纪人推荐了一套离小学近的“捡漏”房源，何为“捡漏”，同户型有20多套在卖，而那套最便宜，这就是所谓的捡漏房源。我当时告诉她，今天她面临的问题，“捡漏”不是真正的漏，是内卷的结果，而同户型同质化的问题，后期是影响特别大的。

在此奉劝各位“捡漏”者，无论买到哪套房子，都不要幸灾乐祸。无论您入场前面对的是什么情况，一旦您成交上车，您就成为下一轮上车者的靶子。您所需谨慎的，根本不是漏有多大，而是，自己一旦成为靶子，会瞄过来多少只枪口。

如今一年多过去了，同样经历了市场，我推荐的房源，那个小区跌幅10%左右，而她相当“理性”捡的漏，已经被卷去接近20%的价格。而她所认为接送孩子离家近的优势，也随着她的孩子小学毕业而荡然无存。

仅仅两年而已，市场变了，核心需求也变了，而自己被困锁了，谁也帮不了她，唯有忍痛自救。

房子，是家的载体，是全家追求幸福生活的基石。别让一时冲动和一时蒙蔽，让一套房子的成交，成为未来10年家庭争端的起点，生活不幸福的根因。

小优没有华丽的辞藻，没有精美的图文，以上就是小优发自内心想表达的，也是站在房地产一线十多年的总结。小优性格佛系，淡定厚道，有想聊聊的朋友可以来聊deshengyo，无论您处在什么阶段，相信我们都会有话说。

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