房产证上的名字，法律上叫"不动产登记权利人"。谁的名字在证上，谁就是这套房子法律意义上的产权人。
注意：房产证和购房合同是两回事。购房合同上写谁，不等于房本上就一定写谁。但房本一旦写定，变更的成本非常高，所以签约之前就要想好房本写谁。
核心原则房本名字 = 产权归属的法律依据。谁在房本上，谁有权处置、抵押、出售这套房。
这三种方式差别巨大，很多人签约时稀里糊涂就选了，后面想改代价极高。
房本只有1人名字。此人对房产有完整处置权，卖房、抵押不需要他人同意。2人及以上名字，不区分份额。处置需全体同意，分割时一般均等。按份共有写明每人具体份额，比如 A 占 60%、B 占 40%。处置时按份额投票，份额2/3以上同意即可出售。适合出资比例不同的情况，也方便后续分割。建议如果双方出资比例差异大，优先选按份共有，写清楚份额。共同共有看似"公平"，分割时反而容易扯皮。
场景一最清晰。房本写出资方一人，属于个人财产。婚后不会自动变成共同财产。但要注意：如果婚后共同还贷，离婚时另一方有权要求补偿共同还贷部分及对应增值。场景二建议写两人名字，选按份共有，按实际出资比例写份额。这样出资多的人权益有保障，出资少的人也有合法登记。万一分开，份额清晰，不需要扯皮。场景三婚后用共同收入购房，无论写谁的名字，法律上都属于夫妻共同财产。但写两人名字更稳妥：一方私自抵押或出售的难度会大幅提高，保护双方权益。场景四这是最容易出问题的场景。父母出首付、子女还贷，房本只写子女名字。如果婚后购房，很可能被视为对夫妻双方的赠与。建议父母和子女之间签一份出资协议，写明是借款还是赠与、赠与给谁。必要时公证。房本加名、减名、更名，本质上都是"产权变更"，要重新走交易流程。成本包括：
契税：加名/减名按产权转移部分缴纳，税率1%~3%
个人所得税：如果非直系亲属之间加名，可能涉及20%个税
增值税：房产证不满2年变更，可能产生3.18%增值税
时间成本：重新走审批、登记，周期就几天
贷款限制：有贷款的房产必须先还清贷款才能变更人名
一套100万的房子，改个名字可能花掉3~20万，还不算时间和精力。
提醒签约前想好写谁，比签完再改便宜100倍。这不是小事，是几万到几十万的差距。
银行批贷看的是主贷人的资质，房本名字和贷款人要对应。几个常见问题：
写一人名字，能用另一人公积金吗？可以。配偶公积金可以共同还贷，不要求房本必须有对方名字。但部分地区要求加名才能提取，提前咨询当地公积金中心。
写两人名字，一方征信差影响贷款吗？会。银行审查所有产权人征信，有一方征信差，可能被拒贷或提高利率。
主贷人怎么选？选收入高、征信好、公积金多的那方做主贷人，额度更高、利率更优。
确定房本写谁的名字，写几个人的名字
多人署名时，确定是共同共有还是按份共有，写清份额
有父母出资的，签好出资协议，明确是借款还是赠与
确认主贷人选择，提前查双方征信
咨询当地公积金中心，确认提取和贷款的具体要求
房本写名不是"随便写写"，它决定了这套房法律上属于谁、怎么分、能怎么处置、改一次要花多少钱。
签约前花10分钟想清楚，比签完花10万去改，划算太多了。
