从“二手房不香了”到“二手房又香了”,发生了什么?

中国经济网6月15日有篇报道称，今年，各大城市二手房回暖。业内人士分析称，当下老破小租售比“跑赢”银行存款、国债等稳健理财，在低利率时代，成了稀缺的“现金流资产”。

以北京、上海为代表的一线城市，在今年的楼市行情中扮演了“领头羊”角色。今年4月，北京二手住宅成交1.8万套，创下近五年4月单月新高；上海4月二手商品房成交2.9万套，成交规模处于近年同期高位，其中有8天备案量均超过千套。

有数据显示，重点城市核心区老破小租售比普遍突破2%，平均高达2.67%，成都、武汉、重庆等热门城市更是超3%，“跑赢”1.3%的五年期银行定存利率、1.8%的十年期国债收益率。

成都一位买家抓住市场低点，总价330万元抄底8套老破小，每月租金收入2.1万元，覆盖1.4万元月供，实现以租养贷、躺赚现金流。天津也有投资者全款购入7套老破小，综合租售比约5%。

从新房，到总价有限的二手房，刚需行情的变化，这个本身很值得琢磨。

说到底，现在大家追捧的是性价比。

一些分析机构对于现在受到追捧的小户型、低总价二手房的现象解读，其实多少有些牵强。

什么样的小户型二手房受欢迎？其实概念是没有变化的。

北上广深，以及十来个新一线城市，受欢迎的二手房，一直都有稳定的特征，比如选址优越、配套齐全，交通便利，交通、教育、医疗等资源叠加。

事实上，在过去10多年里，符合上述特征的二手房尤其是小户型二手房，一直价格在稳涨，并未明确下跌。而近年来出现行情下行态势的，往往与这些特征存在明显异质性。

换言之，过去被一些中介鼓噪的二手房“不香了”所指的房源，本就不是那些持续受到欢迎的房子，而是多少存在明显的选址、配套资源不足，或者房型畸形，或者居住品质实在太差。

那么，现在这一轮所谓二手房“又香了”的行情，其实多少有点不靠谱的意味。

仅仅是在于，很多人确实有买房、租房、投资的打算，最近几年在行情舆论的影响下，保持观望，但价格回落的态势并未达到自己满意的预期。这种情况下，比如孩子上学所需学位配套，买房、租房已经不能继续等下去了，因而开始出现了购房、租房的加速涌现——租房热，无疑会刺激前述好地段、较好配套的小户型二手房的交割。

有一种分析意见认为，现在正在推进的老旧小区城市更新，以原拆原建、加装电梯、管线翻新等方式升级居住品质，会进一步加快二手房交易。对此，应当看到，如果符合选址、配套要求，过去仅仅是因为居住品质不佳而阻碍交易的二手房，确实将因此挤入畅销行列。当然，这类房屋对于房主自身改善居住品质也是有意义的。而老旧小区改造，并不能创造出诸如选址和配套条件的改变，所以对于其他二手房的影响，则可能是微乎其微的。