现房销售加速落地 多地开启二手房换新

最近一段时间，随着楼市稳市场、优结构的政策持续落地，房地产市场出现了一些新变化。记者走访发现，现房销售正在全国多地加速落地，成为市场新的亮点。

在江苏徐州，记者来到一处在建楼盘看到，项目施工正在有序推进，楼栋主体已建到二至三层。与传统期房销售提前设立销售处的模式截然不同，现场既没有销售中心，也没有沙盘展示。工作人员表示，要等到楼栋建筑、园林及配套设施全部建成后，才会正式对外开放销售，届时购房者可实地看房选房，所见即所得。

江苏省徐州市某楼盘营销负责人 王瑞：就是以全实景呈现和销售，从根本上消除了购房者的置业疑虑，切实保障购房者合法权益。

为了培育现房销售市场、支持房企转型，徐州从土地、审批、融资等环节推出一揽子扶持政策，采取了允许土地款分期缴纳、优化容积率核算规则等举措，持续扩大现房房源供给。今年1至5月，徐州新房现售证申领套数占比达16.4%，现售房源成交占比14.3%，现房产品的市场认可度在持续提升。

江苏省徐州市市民 薛鹏：现在买房，安全和品质是第一位的，对我们购房者来说是最大的利好，希望更多开发商能加入进来。

在海南海口的一处现房销售中心，记者看到，这里也是现房销售，所以即便是工作日，看房的人依然不少。

海南省海口市某楼盘工作人员 黄敏：今年上半年我们有三次小规模推售新房源，基本是推出即售罄。现房销售让我们感受很深的是产品确定性更强，带来的是客户购买信心更好，更愿意为看得见、摸得着的产品买单。

据了解，这个楼盘是海口市优化现房销售政策后的首个试点项目。当地通过审批提速、分批次备案、全过程资金监管等配套举措，在加快优质房源入市节奏的同时实现房源品质、交付安全双保障。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：对购房者来说，从根源上杜绝质量风险、交付风险，规避宣传与实物不符的问题。对房地产企业来讲，倒逼产品与服务提升，房屋品质、社区环境成为核心竞争力。

记者了解到，作为全国首个全省范围推行现房销售的省份，近年来，海南优化房企审批、施工、验收全流程，推行“拿地即开工”、分段办理施工许可、优化联合验收等便利举措，已经取得了一定效果。

海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处副处长 梁弟：今年1到4月全省商品房销售面积同比增长3.9%，市场呈现企稳的积极信号。政策实施以来，已出让370余宗现房销售住宅用地，目前已销售约7.5万套。

各地出台多项政策支持现房销售

“十五五”规划纲要明确提出，有力有序推进现房销售。记者观察到，今年以来全国多地从土地供给、金融支持两端同步发力，积极推进这项工作。

在土地端，各地持续扩容现房供给：湖北荆门明确新出让土地原则上全部实行现房销售，成为全国首个全域硬性推行现房销售的城市；广州、银川等城市新增试点出让地块，明确要求项目建成后现房销售；深圳在核心片区宅地出让中，常态化锁定现房销售要求，从源头稳住现房供应、规范市场开发节奏。

而在金融端，配套政策也在同步跟进，多地通过公积金杠杆倾斜，降低现房置业成本、引导需求升级。苏州将现房购房公积金贷款额度上浮50%，家庭最高可贷300万元；烟台在额度上浮30%的基础上，实施住房套数核减政策，有效降低改善型购房者置业门槛，引导市场需求向现房集中。济南、成都等城市也同步跟进金融扶持，通过精准信贷调控，引导购房需求持续向高品质现房倾斜。

清华大学房地产研究中心主任 吴璟：现房销售能够和我们现在推动的“好房子”建设形成合力，真正的好房子项目它丰富的细节，它更好的品质，一定要让购房者所见即所得，眼见为实，才能够转化为实实在在地在市场中的销售的优势。

各项政策引导之下，市场也在给予积极回应。在广东深圳，今年前4个月新建商品住宅现售房源成交4438套，现售占比达43.9%；其中4月单月现售占比45.8%，已连续多月稳定在四成以上的高位。

深圳市某楼盘销售经理 唐兆菊：今年从4月转现售以来，大概成交数据是600多套，主要还是一些刚需客户比较认可这种现楼。

多地推进地方国企加速收购二手房

除了现房销售，全国多地二手房住房“以旧换新”工作最近也在持续升温，包括上海广州等地纷纷出台政策，推动地方国企收购二手房的步伐持续加快。目前，广州的相关试点已超过两周，市场反响踊跃。

广州本次试点收购对象为总价在300万元人民币以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅。楼龄不限，试行期到2026年年底。收购价格以市场成交价为参考，采用“两次评估+协商确认”机制，通过第三方专业机构初次询价评估及复核评估，与居民协商确定收购价格，确保公正合理。

记者了解到，试点工作开展两周以来，目前越秀区和海珠区申报数量最多，面积主要集中在60-70平方米之间，将优先考虑用作保障性租赁住房、人才公寓等。

广州安居集团投资开发部负责人 胡璇格：我们把旧房收回来之后，经过该修的修，该翻新的翻新，该改造的改造，该加固的加固，把它重新变成“好房子”，更好地服务我们的新市民和新青年。

为了能够方便广州市民申请，广州市政府开通了线上线下两种方式进行报名。收到资料后，安居集团负责审核、评估、交易等全流程服务。需要提醒的是，居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：“以旧换新”直接效应还是明显的，打通房产置换的堵点，释放改善性需求，在房地产市场调整期，“以旧换新”增强了二手房资产的流动性，满足了居民改善性需求。

房子的去处有了，那么资金如何保障安全呢？为此，广州市明确，旧房收购款全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保“卖旧买新”全流程“专款专用”，路径透明。

记者梳理后发现，目前已有青岛、宁波等超过60个城市明确支持地方国企收购二手房。其中，今年上海启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作以来，累计收购523套房源。目前，试点范围进一步扩容，覆盖黄浦、长宁等中心城区。