第148期案例分享| 离婚时未分割的房产后较购买时贬值,房产补偿款如何计算?

陕西省咸阳市秦都区人民法院、陕西省咸阳市中级法院

离婚时未分割的夫妻共同房产，共同共有关系持续存在，离婚后夫妻双方均有权起诉请求分割。若房产市场价格较购买时下跌，计算房产折价补偿款时不宜直接对半分割婚内支付的首付与还贷总额，人民法院可以结合庭审情况、房地产市场经济下行因素及案涉房产同地段、同时段市场价格，按照房产现市价与购房原价的贬值比例，折算婚内共同出资的价值。

原告孙某甲与被告付某甲于2018年11月28日登记结婚，又于2024年3月13日经本院调解离婚，本院于该日作出（2024）陕0402民初**号民事调解书，确认：“一、原告孙某甲与被告离婚；二、婚生子孙某乙、付某乙由原告孙某甲抚养，被告付某甲每月支付抚养费800元直至孩子年满十八周岁之日止，被告付某甲在不影响孩子孙某乙、付某乙学习生活的情况下每月可探视孩子三次，具体时间由原、被告双方协商；三、原、被告就本案再无其他争议”。

另查，2019年9月9日，被告付某甲与陕西XX置业发展有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，以按揭方式购买位于秦都区沣西新城陈杨寨转盘东北角XX小区XX幢X单元XX层XXXXX号房屋一套。该房屋单价为8936.19元/平方米，总价为1103888元，首付款为443888元、贷款支付660000元。咸阳市不动产登记信息载明，该房屋权利人为被告付某甲，且已经办理预购商品房预告及抵押预告登记。再查，2019年10月30日，被告付某甲（借款人）、某咸阳分行（贷款人）、陕西XX置业发展有限公司（担保人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告以等额本息、按月还款的方式向某咸阳分行借款660000元用于购买上述房屋，贷款期限为360月，利率为5年期以上（期限）贷款市场报价利率（LPR）加78.5个基点（一个基点为百分之0.01）。经原被告一致确认，双方婚姻存续期间清偿贷款共计189033.43元，其中本金43473.98元，利息145559.45元。庭审中，被告付某甲主张买房时每平方9000元，但现在房子降价了，现价大概每平方米8000元左右。

现孙某甲诉至法院，请求：1、依法判令咸阳市秦都区沣西新城陈杨寨转盘东北角XX小区XX幢X单元XX层XXXXX号房屋归被告付某甲所有；2、依法分割咸阳市秦都区沣西新城陈杨寨转盘东北角XX小区XX幢X单元XX层XXXXX号房屋首付款的50%及婚姻关系存续期间还房贷部分的50%，共计316460.72元，由被告向原告支付；3、本案诉讼费用由被告承担。

本院认为，夫妻双方可就婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产进行约定，没有约定或约定不明确的，除专属于一方所有的财产外，婚姻关系存续期间夫妻所得适用共同财产制。离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

案涉房屋系原、被告在婚姻存续期间购买，依法应属夫妻共同财产，双方在截至2024年3月13日所支付的涉案房屋首付及还贷部分，应认定为以夫妻共同财产支付。因原、被告双方均主张案涉房屋由被告付某甲所有，故本院依法判定案涉房屋的所有权归被告付某甲，剩余未还贷款亦由被告付某甲自行偿还，并由被告付某甲就案涉房屋共同出资部分给予原告孙某甲折价补偿为宜。关于原、被告共同出资的分割问题，结合庭审情况、房地产市场经济下行因素及案涉房屋同地段、同时段市场价格，对被告付某甲主张的现阶段房屋价值为单价8000元本院予以采信，故原、被告就案涉房屋实际出资部分各享有二分之一份额即283307元【8000÷8936.19×（443888+189033.43）÷2】，故被告付某甲应当支付原告孙某甲283307元。

综上所述，判决如下：

一、位于咸阳市秦都区沣西新城陈杨寨转盘东北角XX小区XX幢X单元XX层XXXXX号房屋归被告付某甲所有,该房屋剩余贷款部分由被告付某甲自行偿还；

二、被告付某甲自本判决生效后十日内向原告孙某甲支付283307元；

三、驳回原告孙某甲的其他诉讼请求。

付某甲不服，提起上诉，请求：1、撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院（2025）陕0402民初**号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人孙某甲承担。

事实与理由如下：一审适用法律错误，依法应当改判或发回重审。上诉人与被上诉人诉争为离婚后要求分割婚姻存续期间所创造的夫妻共同财产房产。双方对诉争房产的夫妻共同权属没有任何异议，问题是上诉人和被上诉人将首付款已经转化为物权。根据物权法定的特性，在离婚时分割物权仍然应当秉持物权法定的原则。本案一审中被上诉人简单的将购房首付款及还款要求分割50%，将转化为物权的债权单独拿出来要求分割，明显违反依法分割的原则，更违背物权法定的规定。一审法院在审理本案过程中，机械理解法律，将债权已然转化为物权的情况下，仍然坚持按照被上诉人诉请判决。该判法既没有尊重客观、法定等分割方式，还侵害了第三人（抵押权人银行）的利益。毕竟房屋的市场价值摆在那，合法的分割方式应当是对房屋进行评估，然后在扣除完抵押权人的债务的情形下另行分割。一审法院在上诉人认为市场价值8000元的基础上简单的对房屋进行分割，银行作为抵押权人的利益显然被侵犯。综上所述，一审法院适用法律错误，依法应当改判或发回重审。

本院认为，关于案涉房屋折价补偿款的计算方式问题。经查，案涉房屋系上诉人与被上诉人婚后购买，虽登记在上诉人一方名下，但依据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条之规定，该房屋属于夫妻共同财产。双方离婚时未对该房屋进行分割，被上诉人起诉分割于法有据。案涉房屋购买时单价为8936.19元/平方米，上诉人在一审中称当前的市场单价约8000元/平方米，据此，一审法院按照该价值下降比例，计算上诉人应返还被上诉人已付首付款及共同还贷总额的一半，该计算方法公平合理，符合客观市场状况。上诉人称被上诉人将转化为物权的债权单独拿出来要求分割，违反依法分割的原则，更违背物权法定的规定，本院认为，案涉房屋系夫妻共同财产，双方离婚后未予分割，共同共有关系持续存在。被上诉人起诉请求分割，其请求权基础为夫妻共同财产分割请求权，系物权性质的共有物分割请求权，并非单独的债权请求权。一审判决上诉人支付折价款，是共有物分割的实现方式，该方式符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第八十三条关于离婚后财产分割的规定，上诉人该上诉理由依法不能成立。关于上诉人主张侵害抵押权人银行利益的问题，案涉房屋判决归上诉人所有，分割后由上诉人偿还剩余银行贷款，并未改变抵押权的存续及银行作为抵押权人的法律地位，其该项上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》

第八十三条   离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。