房产增值收益型受贿:20万元定金为何锁定504.2万元利益

蔡某某受贿、洗钱案（检例第249号）中，最高检规则是：国家工作人员利用职务便利为请托人谋利，以获取请托人输送的房产增值收益为目的，支付少量定金锁定房产，不签合同、不支付购房款，待房价上涨后授意请托人出售，增值收益归己，且收益与职务行为对应的，构成受贿罪。

这个规则的核心，不是反对内部优惠购房，也不是反对房产投资，而是反对“无真实购房、无风险承担、取得上涨收益”的职务利益安排。

所以为什么要从真实购房行为打？因为只有真实购房，市场涨跌收益才有合法归属基础。没有真实购房，所谓增值收益就可能不是市场收益，而是请托人让渡的财产性利益。

最高检公布事实显示，项目规则要求每套支付50万元定金并签认购合同，7日内支付全部房款或办理按揭、签订商品房买卖合同，逾期则解除认购。蔡某某认购总价约2000万元的两套房产，却只支付20万元定金，未签认购合同和买卖合同，未支付购房款，也未被催交或解除认购。房价上涨后，通过一手更名方式出售，扣除定金后实际获利504.2万元。

这些事实之所以重要，是因为它们分别对应三种风险：付款风险、违约风险、价格下跌风险。正常购房人必须承担这三种风险；蔡某某没有承担，却拿走上涨收益。这正是受贿评价的实质基础。

《刑法》第三百八十五条要求证明职务便利、谋取利益、非法收受财物。蔡某某为项目借款、款项拨付等事项提供帮助，是职务事项线；房产增值收益进入其指定账户，是收受利益线。

2016年司法解释第十二条明确财物包括财产性利益。房产上涨后的504.2万元不是传统现金红包，但已经通过出售兑现，属于可计价财产性利益。

2007年受贿案件意见提供交易型受贿的差额思路，但蔡某某案更进一步：本案不是单纯低价买入，而是以少量定金锁定未来收益。因此数额按实际获利认定，更符合主客观相一致。

2026年《解释（二）》关于预期收益的规则，也能解释这个逻辑：当利益表现为未来收益并实际兑现时，司法审查应关注实际获利、风险承担和收益归属。

《刑事诉讼法》第五十一条、第五十五条决定控方必须证明受贿事实达到证据确实、充分。房产型案件中，控方不能只证明“最后赚钱了”，还要证明收益没有合法购房原因。

真实购房行为，是辩方最重要的合法原因抗辩。如果能证明当事人具有购房能力、签署合同、履行付款义务、承担违约责任、面对同样解约规则，那么房价上涨收益就可能回到市场收益。

风险承担，是第二个必须打的点。为什么？因为收益与风险应当匹配。没有承担下跌风险，却取得上涨收益，往往说明收益来自安排而非市场。

同等待遇，是第三个点。如果其他股东、推荐人员或购房人也能延期付款、更名转让、保留收益，那么特殊性会被削弱；如果只有国家工作人员享有例外待遇，职务对价就更容易成立。

第一，购房能力材料。银行流水、融资安排、贷款申请、家庭资产，证明不是空锁房源。

第二，合同权利材料。认购书、买卖合同、补充协议、付款催告、延期协议，证明收益归属有合同基础。

第三，同类待遇材料。其他购房人是否也延期付款、是否也一手更名、是否也少付定金。这个角度能直接攻击“特殊利益”。

第四，成本扣减材料。定金、税费、中介费、装修、融资成本、未实际取得款项。即使构成受贿，数额也必须精算。

如果把蔡某某案机械套入低价购房差价，就会忽视本案双方真正合意：蔡某某并不是要低价取得房屋本身，而是要锁定未来增值收益。最高检按实际获利504.2万元认定，说明数额计算必须服从利益形态。

办案人员应当先识别贿赂对象：是优惠价差、购房资格，还是增值收益。对象不同，计算方法就不同。

房产型受贿案件里，法规和交易规则的意义不在于直接定罪，而在于证明“正常交易应当怎样发生”。商品房销售、认购、付款、按揭、解除认购、合同备案等规则，构成判断交易是否异常的重要参照。

本案中，项目内部销售规则要求支付定金、签订认购合同、限期付款或办理按揭，逾期解除认购。这个规则本身不是刑法规范，却能说明普通购房人应承担什么义务、开发主体应如何处理违约。蔡某某没有按规则履行，却保留房源和上涨收益，异常就有了可比较对象。

律师为什么要从交易规则打？因为如果能证明延期付款、一手更名、少量定金锁房在该项目中普遍存在，并非因蔡某某职务帮助而获得，就能削弱特殊利益；反之，如果只有蔡某某享有例外，交易规则就会变成控方证明职务对价的工具。

蔡某某案的核心问题是：如果房价下跌，谁承担损失；如果房价上涨，谁取得收益。这个问题不是商业判断，而是法律判断。它决定收益有没有合法原因，也决定《刑法》第三百八十五条中的“非法收受财物”是否成立。

本文为最高检指导性案例学习与刑事辩护实务整理，不替代个案法律意见。具体案件仍应结合完整案卷、请托事项、职务权限、资金流向、证人证言、电子数据和司法解释适用时间进行律师复核。

     陈超律师，保送硕士研究生，北京德恒（南昌）律师事务所管委会副主任、刑事专业委员会主任。专注刑事辩护与企业刑事法律风险防控，执业以来先后办理12起判决无罪、不起诉、终止侦查等优质辩护案例，另有二审改判、数十起缓刑、从轻减轻处罚的成功案例。   

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     刘橙均律师，东北大学法学专业本科，具有9年法律工作经历，长期专注刑事案件办理、刑事控告与企业刑事法律风险防控。办案中注重从证据结构、程序节点、主观明知、行为作用和量刑情节中寻找辩护空间，为当事人提供稳健、细致、可执行的刑事法律服务。   

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     姚若雲，南昌大学法学硕士，专注于民商法领域，尤其擅长处理各类商事合同纠纷、债权债务、企业合规及日常法律顾问事务，致力于为客户提供专业、高效的法律解决方案。   

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     李硕元，北京德恒（南昌）律师事务所专职律师，曾获2023年南昌市律师辩论赛优秀辩手、2023年江西省律师辩论赛“团体三等奖”、2024年南昌市“法理·思辨”检律辩赛“团体二等奖”、个人“最佳风采奖”。   

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