广州楼市二手房的挂牌量很多,但真正能卖想卖的没有多少套
一位荔湾邦华星宇广场的68㎡两房业主告诉我，他的房子要卖150万（折合单价2万2）；而这个小区最新的市场价是单价1万1，跟业主的预期价格相差1倍。一位天河北德荣小区的67㎡两房业主，他的房子挂售已经整整1年半了；虽然德荣这个小区的花园挺大，但是德荣业主的房子装修老旧，卧室的天花板墙皮还出现脱落现象。一位荔湾紫莱大厦业主，81㎡的三房带精装修，挂售1年半了仍然想着等租客租约到期再来安排买家看房。接触过大量的卖房业主，会发现卖房路上的拦路虎有很多，不仅仅只是价格问题。第一，如果房子装修一般，这种情况会非常考验房子的其他长板特点。老房子必须是市中心的房子才容易找买家，最好带个强学位。第二，如果房子出租，会阻碍成交，变相拉长卖房周期。比如说有些租客喜欢养宠物，如果不注意卫生，房子容易滋生异味。如果买家看房的时候闻到这些小动物的味道，会影响看房体验，从而影响买家对房子的印象。第三，有一种房子哪怕装修很漂亮，楼龄也是次新，业主预期价格也符合市场价，也空置配合看房，也很难卖掉。这种房子一般地段位于远郊，且楼盘的知名度较低，短期内也很难找到合适买家。很多网红盘都比较好卖，只要价格贴近市场价；次新带强学位也很好卖，也是价格需要贴近市场价。如果楼龄次新，且是网红盘，业主卖心很强，基本1年左右可以找到买家。之前有一套招商雍华府126的四房业主，价格已经降到小区单价最低，也博弈了将近3个月才终于卖掉。拉锯战进行这么久，是因为有带看不代表有买家出价，有出价不代表出的价格符合业主预期。如果楼龄很旧，且装修很旧；哪怕业主预期贴近市场价，那很难。如果楼龄很旧但是装修很新，那么有机会卖掉，但是要多曝光自己的房源。卖房也是有一个自上而下的筛选层级的，业主可以观照自己的房子卖出的难度系数。第一是区域，越接近市区的越容易卖，在二手市场里地段比楼龄更重要；第二是楼龄，远郊不行，但是近郊区域比如白云黄埔番禺这三个区域，卖房就考验楼龄了。近郊区域的次新房容易找买家，近郊的老房子还是很难卖的。第三是总价段，低总价比高总价容易卖，因为刚需预算的买家基数够大。第四是楼盘户数，大社区虽然容易价格踩踏，但是流动性好；小楼盘虽然小而美，但是也无人知晓，非常难找买家。广州楼市的二手市场看似挂盘量天量，但是真正能卖掉的并不多——因为里面有很多无论是主观原因还是被动的客观原因，导致的业主根本不可能卖掉房子。
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