咨询答疑|买完二手房疯狂漏水,凭什么要我自己修?

 刚过户的二手房，收房入住后却发现墙皮渗水、天花板滴水、卫生间“水帘洞”，找原房主被一句“已经过户，概不负责”怼回来，找中介只会打太极，自己修要花大几千，越想越憋屈——二手房漏水，到底该谁负责？

   A女士全款买了一套二手房，过户交房当天没细看，装修时撕掉墙纸才发现墙面长期渗水，天花板有明显水渍痕迹。联系原房主，对方说“交房后不归我管”，转头就不回消息；找中介，中介说“只负责撮合交易，不保证房屋质量”。A女士自费做防水、刷墙就花了8000多，甚至还得赔楼下邻居的漏水费用，越想越气：房子过户了，之前就有的漏水问题，真的只能自认倒霉吗？

     答案很明确：不是，过户≠免责，隐瞒漏水要担责！

      二手房交易中，卖方对房屋质量负有法定瑕疵担保义务，并不是“卖完就不管”。

    《民法典》第615条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。《民法典》第617条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依法请求承担违约责任。即使不撤销合同，也可要求赔偿维修费、鉴定费等全部损失。

     总的来说，房屋有漏水、渗水等隐蔽瑕疵，卖方知道或应当知道，必须如实告知；如果卖方故意隐瞒、虚假承诺“绝不漏水”，属于违约，甚至可能构成欺诈；哪怕房子已经过户，只要能证明漏水交付前就存在，买家依然有权追责。

      如果中介知情不报，一样要承担责任。

     《民法典》第962条规定，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

     《房地产经纪管理办法》第21条、第25条也规定，中介应对委托出售的房屋承担调查义务，有针对性地询问客户房屋的具体状况并将询问结果告知买房人。若中介方存在严重过错，未向委托人报告、提示风险，违反谨慎服务义务，应承担赔偿责任并无权要求支付居间费用。

  很多人维权失败，是因为没有分清是谁的责任。可以根据以下表格自我评估，找对真正的维权对象。

     二手房漏水纠纷中，漏水瑕疵的形成时间是认定责任的核心事实，买方需对自己的主张承担相应举证责任。因此在发现问题后，应当及时保留证据、做鉴定，尽量不要破坏现场。

    1.现场证据：漏水点、水渍、霉斑、墙皮脱落的照片/视频，注意标注时间、地点；

    2.痕迹鉴定：找专业机构做漏水成因与形成时间鉴定，证明是“经常漏水”、“交付前就存在漏水”；

   3.历史记录：物业维修记录、邻居证言，证明卖方之前就对漏水情况知情；

    4.聊天记录：微信/短信/录音里，卖方说过“没漏过水”“早就修好了”，证明卖方做出了虚假承诺、恶意隐瞒等；

    5.损失凭证：维修报价单、付款记录、租房费用票据，算清楚要赔多少。

     向卖方、中介发送书面通知（含微信、短信、函件等可留存记录形式），明确要求其承担维修、赔偿等违约责任。

    协商未果的，可向消费者协会、住建部门、街道调解组织等申请调解。

   调解不成的，可依法向人民法院提起民事诉讼，主张卖方承担违约责任、中介承担过错赔偿责任，请求赔偿维修费用、合理损失等。

     买房是大宗交易，花费数额大，维权前前后后也会耗费大量的精力。因此我们在买房前应当更加谨慎，防患于未然。

 1.交房前重点查验：雨天后查验墙角、天花板、卫生间、阳台、外墙等易漏水部位，查看是否存在水渍、霉斑、修补痕迹。

 2.合同明确约定：在买卖合同中写明房屋无漏水等隐蔽瑕疵，若卖方隐瞒，应承担全部维修、赔偿责任，买方有权主张违约责任。

 3.多方核实信息：向物业、邻居了解房屋过往维修记录，确认是否存在漏水历史。