5月以来，成都二手房这个小阳春没有持续。房管局的二手房成交数据里，5月已经比4月下降了10%左右。这个数据更接近全市场，所以先把这个背景放在前面：大盘不是越来越热，而是已经降温了，但环比成交均价不少区域有回升。
【图1：数据来自成都购房通小程序】
但码农看板块数据时，发现一个有点反直觉的地方：总量在降，可有些板块的可见成交反而还在涨，而且均价也没往下掉。现在成交被隐藏了一部分，所以这里不看具体套数，只看比例和方向。如果在这种情况下还能涨，码农觉得至少说明这些地方不是完全没承接。
一、整体没热，但板块开始分开走
这次用的是2025年11月到2026年1月，对比2026年2月到5月19日。全市可见成交整体还是下降的，大概下降15.8%，但均价微涨0.5%左右。
这个组合挺有意思。成交没回来，价格也没有继续明显往下砸。它不是全面回暖，也不是继续一边倒变冷，更像是市场进入了一个重新筛选的阶段。
如果只看全市均价，会觉得没什么变化。但拆到板块里，就能看到有些地方已经先动了。有效样本里，成交上升的板块不少，其中还有一部分是成交和均价一起上升。这个变化，比单看全市均价更值得看。
【图2：板块Top20_成交量_环比_增加】
篇幅有限，虽然码农跑了全部板块数据，但是只能对几个比较典型的板块深入分解，如果你还想了解其他区域和板块，可以留言告诉我，我可能在下期再继续拆解。
二、锦江这次不是全区热，而是少数板块接住了
锦江整体可见成交还是下降的，但均价上涨比较明显。这个地方就很典型：不是整个区域一起变热，而是板块内部出现了差异。
三圣乡这次可见成交涨了30.2%，均价涨了2.9%，总价也涨了17.3%。从贡献数据看，拉动它的不是某一个单点，而是几类小区一起变化。比如锦城峰荟、绿岛筑、华都美林湾、蓝润锦江春天这些小区的成交占比都有提升，德商锦江天玺、华发统建锦江大院这类更高总价的小区也开始出现在后期样本里。反过来，一些价格更弱或占比下降的小区，对均价有拖累。
所以三圣乡不是简单“价格涨了”，更像是成交结构变好了一点。买家不是只接低价房，而是开始往更有居住感、更新一点、总价更高一点的小区挪。
盐市口更明显。可见成交涨了32.1%，均价涨了6.1%，总价涨了14.1%。这个板块的变化，很大一部分来自阳光365、皇后国际、世代锦江华宅、学道街一带这些小区占比提升。特别是盐市口这种老城核心，板块内部差异很大，老小区、学区、核心位置混在一起，均价变化很容易被结构影响。
但这也说明一个问题：老城区不是完全没人买。只要资源够硬，位置够核心，价格重新被市场接受，成交还是能回来。说白了，不是“老破小都不行”，而是现在买家更挑，要看具体小区和具体资源。
【插图3：锦江_板块趋势_2025_11月-2026_1月_vs_2026_2-5月】
【图3.2：锦江区-三圣乡网格热力图】
三、高新和天府新区，说明改善需求没有消失
高新整体可见成交下降不少，但孵化园这个板块反而走出来了。孵化园可见成交涨了36.8%，均价涨了6.0%，总价涨幅更明显。
看贡献数据，孵化园这次不是普遍涨价，而是成交结构变了。中海九号公馆、中航国际交流中心、中海城南官邸、天府世家、中海城南一号这些小区，对后期均价都有明显拉动。其中有些小区自身均价并没有涨，甚至还低了一点，但成交占比上去了，最后板块均价还是被抬起来。
这个地方就很有意思。它说明高价板块不是完全没需求，只是需求更集中。买高新核心的人，并不是看到便宜就买，而是更看位置、产品、通勤和资产辨识度。孵化园这种地方只要出现合适房源，仍然有人接。
天府新区的天府公园东也类似，可见成交涨了31.8%，均价涨了7.9%。贡献数据里，中海天府里、广汇御园、天府公园未来城这些小区变化比较明显。尤其是中海天府里云岭一期、广汇御园相关小区占比提高后，对板块均价有明显支撑。
这说明天府新区不能再粗略地说涨或跌。现在不是整个天府新区一起动，而是更靠近确定性资源、更有居住预期、更容易被改善买家接受的板块先动。
【插图4：高新_板块趋势_2025_11月-2026_1月_vs_2026_2-5月】
【插图5：25年11月-26年1月对比26年2-5月网格热力图】
四、近郊也有承接，但逻辑不一样
除了锦江、高新和天府新区，近郊也有一些板块在动。比如成华龙潭寺、龙泉驿十陵等板块出现了可见成交和均价一起上升。
但这些地方的逻辑不一样。核心区靠资源和位置，近郊更多靠总价、面积和居住空间。
比如龙潭寺，成交和均价都上去了，贡献里能看到锦绣花城、金科天籁城、金融街融府、北湖国际城这些小区占比提升。这个板块本来就有一批次新和改善小区，又不像主城核心那么贵，所以在预算收紧的时候，反而容易接住一部分刚改需求。
十陵也类似。万科金色城品、华润置地时代之城、城投艺墅语湖这些小区，对后期板块均价有拉动。它不是单纯低价换量，而是有一部分成交往更有辨识度的小区集中。
五、现在更该看成交流向
房管局数据已经说明，5月总量比4月下来了，小阳春没有一直延续。但总量降，不代表所有地方都冷。现在更像是买家重新集中：有些地方继续慢，有些地方先把成交接住了。有些板块靠核心资源，有些靠改善产品，有些靠总价优势。
后面看成都二手房，不能只看全市均价，也不能只看区域名字。真正要看的是成交往哪里收，收过去以后价格有没有稳住。如果成交涨了但均价跌，可能是降价换量；如果均价涨了但成交没动，可能只是样本结构变化；但如果在现在这种可见成交并不完整的情况下，成交和均价都往上走，那这些板块至少值得多看一眼。
码农觉得，这可能就是2026年成都二手房接下来的主线：不是全面热，而是少数板块先有承接。真正的变化，往往不是先出现在全市均价里，而是先出现在某几个板块、某几类小区里。
