放在日本楼市，尤其是东京市场，加息≠房价下跌，真实行情远比大众想的更复杂，分短期、中长期来看一目了然。
目前日本6-7成新增房贷，都选择浮动利率。央行加息会传导至银行房贷端，浮动利率后续会逐步上浮。
按照首都圈3000万-5000万日元主流房贷额度测算，本次25个基点加息传导完成后，每户家庭月供仅增加数百至一千多日元。
短期来看，还款金额变化很小，不会直接击穿购房者的还款能力，更多是心理层面的借贷收紧感。
2️⃣东京核心区房价很难下跌
东京都心高价房产，买家大多是境外投资者、日本本土高净值人群以及企业买家。
这类购房者本身资金充足，对房贷利率敏感度极低，买房更多看重地段稀缺性、城市再开发规划以及日元汇率变化。
仅仅一次小幅加息，很难撼动核心区房产购买力，东京核心区房价依旧会保持高位横盘。
3️⃣中长期风险：郊区刚需房，先受到冲击
如果日本后续开启持续渐进加息周期，浮动房贷利率一路走高，真正承压的是两类人群：
▶依靠高额浮动房贷上车的年轻刚需购房者
▶东京郊区新建刚需公寓
一旦房贷利率上行至1.5%-2%区间，购房者还款压力会明显增加，大批刚需购房需求会直接退场，届时郊区房价会率先降温，房产去化周期也会变长。
4️⃣日元走强，海外购房热度小幅降温
加息会直接支撑日元汇率走强，日元升值之后，海外投资者抄底日本房产的汇率优势减弱。
不过日本房产本身持有成本低、租金收益稳定，长期依旧具备投资价值，海外资金不会大规模撤离。
