有个朋友，去年看中了一套二手房。
价格比同小区便宜了十几万，装修也不错，他当场就交了定金。结果去过户时才发现——房子早被法院查封了。
原房东欠了几百万外债，房子根本过不了户。他定金打了水漂，打官司折腾了半年，钱没要回来，房子也没住上。
他跟我说：“要是当初先查一下产权，也不至于这样。”
买二手房，最重要的一步，不是看装修，也不是砍价，而是核实产权。
产权不清，后面全是坑。今天我把7项必查内容和4条实用建议一次性列清楚，新手直接照着做。
重点查这7项
第一，权利人。 卖房人必须是房产证上的登记人，核对身份证，人证合一。
第二，共有人。 夫妻共有或家庭共有的房子，必须所有人签字。婚后买的房，即使只写一方名字，也要配偶书面同意。少一个人签字，合同就是废纸。
第三，抵押。 有贷款很正常，但要查清有几笔抵押。抵押总额超过房价的，千万别碰。 你付了首付帮房东解押，结果发现还有第二笔、第三笔抵押，钱房两空。
第四，查封。 被法院查封的房子无法过户。一旦付了钱，可能血本无归。
第五，土地与房屋性质。 划拨土地、经济适用房，可能需补缴土地出让金或有上市年限限制。签合同时说好是房东出这笔钱，否则过户时你得多掏几万。
第六，租赁。 “买卖不破租赁”——房子有长租约，租客可以不搬，你买了也住不进去。有的房东故意签20年租约，你买了房却进不了门。
第七，居住权。 《民法典》新增制度，有居住权的房子，买了也赶不走居住权人。比租赁更麻烦，查产权时一定看清楚。
怎么查？去哪里查？
看房产证原件、看房东身份证，这只是第一步。
最关键的一步： 到房屋所在地的不动产登记中心，查询不动产登记簿。带上购房合同或房东授权，花几十块钱查档费。
登记簿上的信息才是法律认可的权威状态，能看到抵押、查封、居住权等所有记录。假房产证在登记系统面前立刻现形，千万别省这一步。
4条实用建议
第一，把产权承诺写进合同。 卖方承诺无查封、无未披露抵押/租赁/居住权，否则双倍返还定金，赔偿全部损失。这句话一定要写进补充协议。
第二，分阶段付款。定金→首付（用于解押）→过户当天付大部分→交房付尾款。绝不一次性付清。
第三，及时做预告登记。签完合同赶紧去不动产登记中心做预告登记，防止卖方在这期间又把房子卖给别人——一房二卖，你哭都来不及。
第四，继承纠纷未解决的房子，坚决不碰。 要求卖方先办妥继承手续，否则过不了户。
最后说一句：
产权核实花不了多少时间，却能避开最大的坑。房子再便宜，产权有问题就是无底洞。
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