客户老周，去年买了套二手房。房产证到手后，他觉得万事大吉了。
结果搬进去第一个月：电卡没过户，前业主欠了500块电费，供电局给他停了电；水卡也没过户，前业主欠的水费算到了他头上；物业更是一团糟，前业主欠了三年物业费，物业天天上门找他催缴。他气得直拍大腿：“当初怎么没人告诉我这些？”
买二手房，拿到房产证不是终点。这5个过户和4个必查，少一个都可能留下大麻烦。
五个过户，一个都不能少
第一：房产证要过户。 这是最基本的，但要注意：过户后核对产权人信息、房屋坐落、面积是否与合同一致。拿到新证后，建议去不动产登记中心打印一份“产调”，确认房子已登记在你名下，且无其他限制。
第二：电卡要过户。 带上房产证、身份证、原电卡，去当地供电局办理。也可以在网上国网APP操作。重点：过户前让前业主结清所有欠费，否则欠款会累计到你头上。
第三：水卡要过户。 带上房产证、身份证、原水卡，去自来水公司办理。同样要求前业主结清欠费。部分城市支持在支付宝或微信生活缴费中办理过户，先查一下。
第四：燃气卡要过户。 燃气公司通常要求双方到场，带上房产证、身份证、原燃气卡。部分地区支持手机APP办理，提前电话咨询当地燃气公司。
第五：物业要过户。 带上房产证、身份证，去小区物业办公室办理更名登记。要求前业主结清所有物业费、车位管理费、公共能耗费等欠费。否则这些欠款可能转嫁给你，物业会天天催你。
四个必查，一个都不能漏
第一：房屋是否设有居住权。 民法典新增“居住权”制度——如果前业主给某人设了居住权，那个人有权一直住在这套房子里，你买了也赶不走。查法：过户前去不动产登记中心查询“不动产登记簿”，看是否有居住权登记。如有，坚决不买。
第二：房屋是否有抵押。 房子可能被原业主抵押给银行、小贷公司或个人。如果存在抵押，过户时银行可能不同意，或者需要你先替他还钱。查法：同样在不动产登记中心打印产调，看“抵押情况”一栏。如有抵押，要求前业主先还清解押再过户。
第三：户口是否迁出。 原业主户口不迁走，你就落不了户，孩子上学、办证、社保都受影响。查法：过户后7天内要求前业主提供“户口迁出证明”，或一起去派出所核实。合同里要约定违约金（如每日万分之五）。
第四：学籍是否占用。 如果是为了孩子上学买房，学籍占用情况最关键。六年一学位的政策下，学位一旦被占用，你的孩子几年内都无法入学。查法：去区教育局或学校查询该房产的学籍使用情况。在合同中约定“如学籍被占用，卖方全额退款并赔偿损失”。
一个最简单的办法：留尾款
以上5个过户和4个必查，最稳妥的办法是：在合同里约定留一笔尾款（比如2-5万），等所有过户手续办完、所有查询确认没问题后，再付清尾款。
有了尾款，前业主才会配合你办完所有手续。否则他拿钱走人，你再找他比登天还难。
最后一句
老周后来花了一个多月才把这些手续补完，多交了好几百欠费。他说：“要是当初过户时把这几项都办了，也不至于这么折腾。”
买二手房，拿到房产证不是终点。这5个过户和4个必查，建议你收藏起来，过户时一项一项打勾确认。所有手续办完、所有查询结果确认无误，才叫真正的“房子到手”。
房子到手不算完，证、卡、户、籍全转完，才算真正安了家。
你买二手房时，遇到过哪个没过户或没查到的问题？评论区说说你的经历。
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