以案说法 | 二手房交易中的＂违建＂纠纷,法院这样判

在二手房买卖过程中，买家看房时对房屋的赠送面积、改造空间满心欢喜，签约付款后却以房屋存在违章建筑为由要求解除合同——这样的情形并不少见。那么，针对买家这样的诉求，法院的裁判究竟能够支持吗？

本文通过上海法院审理的三起典型案例，为您深度解析：房屋存在部分违章建筑，买家能否以此为由解除买卖合同？

案例一：阳台外扩被投诉，买家拒付尾款被驳回部分诉求

案号：（2024）沪0114民初15961号 | 审理法院：上海市嘉定区人民法院

基本案情：

2023年10月，陈某、郑某将其位于上海市嘉定区的房屋以318万元出售给洪某。双方签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定按现状交付房屋。2023年11月，房屋完成过户登记，买家洪某支付了310万元购房款，剩余尾款8万元待交房时支付。

然而，在2023年12月约定交房时，洪某发现房屋客厅阳台存在外扩改动（涉嫌违章建筑），遂拒绝收房。此后，城管部门委托检测机构出具报告，认定存在"破坏房屋外貌"的行为。2024年1月，双方达成书面协议：由卖家按城管要求恢复原状，补偿买家4.1万元（从尾款中扣除），完成交房手续。

卖家整改后，城管部门确认不再存在违建，但买家又以整改工程质量不合格为由，拒绝支付剩余尾款3.9万元，并另行起诉要求卖家承担修复费用。

法院判决：

法院认为，双方于2024年1月23日达成的书面协议系真实意思表示，应依约履行。卖家完成整改后，买家于2024年2月28日更换门锁并实际控制房屋，应认定房屋已于当日交付。扣除4.1万元补偿款后，买家应支付尾款3.9万元。至于整改工程质量问题，因买家已另案起诉，本案不作处理。

裁判结果：买家需支付尾款3.9万元，但逾期付款违约金未获支持。

买家发现违建后，与卖家达成补充协议并接受整改，不能以此为由无限期拒绝付款。房屋已实际交付的，买家仍需按约支付尾款。

案例二：露台阳光房被认定违建，买家解约被判承担主要责任

案号：（2025）沪02民终6458号 | 审理法院：上海市第二中级人民法院

基本案情：

2024年1月，黄某以1139万元购买万某位于上海市静安区的房屋。签约时，双方在《交易方信息留存表》中载明"该房屋无改建改造"。黄某支付定金40万元后，带装修人员上门量房，已知悉露台搭建了阳光房。

2024年5月，黄某以房屋存在违章建筑（露台阳光房）为由，拒绝继续履行合同。万某表示可以拆除阳光房配合过户，但黄某坚持解约。万某遂没收定金，黄某起诉要求双倍返还定金80万元。

法院判决

一审法院认为：

1.万某作为产权人，未在信息留存表中如实填写改建情况，存在一定履约瑕疵，应承担次要责任。

2.黄某看房时，阳光房采用铝扣板等简易材质搭建，明显与正常房屋不同，其称不知晓系违章搭建"有违常理"。且阳光房不计入产证面积，拆除后房屋仍具备正常履行条件，不影响合同继续履行。

3.黄某在签约后五个月以房屋不满足购房需求为由要求解约，存在过错，应承担主要责任。

最终，法院酌情认定黄某向万某支付违约金20万元（从40万元定金中扣除），万某返还剩余20万元。二审驳回上诉，维持原判。

裁判结果：买家承担主要责任，20万元定金被作为违约金没收。

买家看房时对违建情况"明知或应知"的，签约后不能以违建为由单方解约。即便卖家存在告知瑕疵，买家仍需承担主要违约责任。

案例三：外墙开裂+违建投诉，买家单方解约被判违约

案号：（2024）沪0117民初24769号 | 审理法院：上海市松江区人民法院

基本案情：

2023年11月，李辉、陈艳以975万元购买朱倍倍、朱双双位于上海市松江区的房屋，支付定金及部分房款共计180万元。签约前，买家已多次实地看房。

2024年6月，买家发现房屋外墙装饰条脱落、厨房墙面出现裂缝，到物业查询后得知房屋存在违章搭建（一楼至三楼北面均有搭建）。买家要求卖家修复未果，于2024年8月31日向卖家发送《解除合同通知函》，要求解除合同并退还全部已付款项。

卖家不同意解除合同，反诉要求买家承担违约责任。

法院判决

法院认为：

1.买家在签约前已多次看房，对房屋现状（包括搭建情况）已予确认，“违章建筑”问题并未成为阻碍双方交易的障碍。

2.房屋状况在签约后未发生重大变化，二楼阳台裂缝不能表明存在质量问题，且双方可通过协商解决。

3.买家不享有单方解除权，其单方解约行为构成根本性违约。

法院判决：解除合同，卖家退还已付房款180万元，但买家需向卖家支付解约违约金50万元及律师费2万元。两项抵扣后，卖家实际退还128万元。

裁判结果：买家被判支付50万元违约金，实际仅拿回128万元退款。

买家签约前已看房知晓房屋状况的，不能以事后发现的违建为由单方解约，否则将承担高额违约金。

通过对上述三起案例的梳理，我们不难看出在房屋买卖合同“违章建筑”纠纷中法院共同的裁判思路是这样的：

1. 买家“明知或应知”违建情况，不得事后反悔

在三起案例中，法院均重点审查了买家在签约前是否知晓房屋的违建情况。如果买家在签约前已实地看房，对房屋的物理状态（包括搭建、改造等）有充分了解，则视为接受房屋现状，签约后不能以违建为由主张解约。

2. 违建不影响合同继续履行的，买家无权解约

案例二中，法院明确指出：阳光房拆除后，房屋仍具备正常履行条件，不影响合同继续履行。只有当违建导致房屋无法过户（如被不动产登记中心限制交易）时，才可能构成合同目的无法实现。

3. 买家单方解约，将承担高额违约金

三起案例中，买家试图以违建为由解约，最终均被认定为违约或承担主要责任：

案例一：买家仍需支付尾款

案例二：买家20万元定金被没收

案例三：买家被判支付50万元违约金

4. 卖家未如实告知的，也需承担部分相应责任

案例二中，法院认定卖家在《交易方信息留存表》中未如实填写改建情况，存在履约瑕疵，承担了次要责任。因此，卖家也应如实告知房屋状况，否则可能承担部分责任。

给买卖双方的法律建议

对买家而言

1.签约前仔细查验：看房时对"赠送面积"、"露台改造"、"阳光房"等保持警惕，主动向物业、城管部门核实是否属于违章建筑。

2.在合同中明确约定：如对房屋结构有特殊要求，应在合同中明确约定，并要求卖家承诺房屋无违章建筑，约定违约责任。

3.发现违建后理性协商：如签约后发现违建，应先与卖家协商解决（如要求卖家拆除、补偿等），而非直接发函解约。

4.切勿以违建为由“恶意解约”：若房价下跌、买家想借机脱手，法院会严格审查解约的真实原因，违建理由难以获得支持。

对卖家而言

1.如实告知房屋状况：在《交易方信息留存表》等文件中如实填写改建改造情况，避免被认定为“未全面告知”。

2.保留买家知情的证据：如买家看房时已明知违建情况，注意保留微信聊天记录、看房记录等证据。

3.积极配合整改：如房屋确实存在违建，应主动配合整改，消除交易障碍。

声明：本文案例均来源于中国裁判文书网公开的裁判文书

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