婚前个人房产婚后增值，离婚时怎么分？

婚前买的房，婚后涨了200万，离婚时这200万归谁？

这个问题，很多人以为是"增值全归个人"，法律上不完全是这样。

增值分两种：自然增值 vs 共同贡献增值

自然增值

房产因为市场行情上涨（房价整体上涨）——属于自然增值，离婚时归产权方个人所有。

比如：婚前买房花了300万，离婚时市场价500万，涨了200万。如果这200万是纯市场上涨（不是装修、不是改建），那200万增值归产权方。

共同贡献增值

婚后因为双方共同还贷、装修、改建导致的增值——这部分增值，离婚时应当补偿另一方。

婚前房产婚后共同还贷的补偿公式

根据民法典第1062条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第5条的规定：

补偿金额 =（共同还贷本息总额 ÷ 总购房成本）× 房产现值 × 50%

举个例子：

• 婚前房产购买价：300万
• 婚后共同还贷本息：100万
• 房产现值：500万

补偿金额 =（100万 ÷ 300万）× 500万 × 50% = 约83万

产权方给另一方83万补偿，房产归产权方。

装修增值怎么算？

婚后双方出资装修了房子，装修导致房产增值的——增值部分应当补偿另一方。

补偿方式：

1. 评估装修价值和增值价值
2. 按出资比例或协商比例补偿

深圳判例：婚前房产增值400万，配偶只分到60万

2024年深圳福田法院判例：

男方婚前房产购买价200万，婚后共同还贷60万，离婚时房产现值600万。

女方主张：增值400万是共同财产，应分200万。

法院判决：增值400万中，属于自然增值的部分（市场上涨）归男方个人所有；共同还贷对应的增值部分，补偿女方约60万。

律师建议

第一，婚前房产婚后共同还贷，保留还款凭证

每次还贷的银行流水、凭证要保留好。离婚时，这是计算补偿金额的依据。

第二，婚后装修的，保留装修合同和发票

装修合同、装修发票、付款记录——这些是计算装修增值补偿的依据。

第三，离婚时可以做房产评估

双方对房产现值有争议的，可以申请法院委托专业机构评估。

写在最后

婚前个人房产，婚后增值归个人——这是基本原则。

但婚后共同还贷、装修、改建导致的增值，不是"纯个人"的。离婚时，应当补偿另一方。

具体补多少，用公式算。别自己瞎算，找个律师帮你算清楚。

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