老张说起自己第一次买房，一听销售说价格倒挂，恨不得赶紧刷卡，总以为抢到就是赚到。

后来他做了十几年二手房中介，看了上万套房子，才终于明白了一件事：新房是开发商一个人的价格，二手房才是这座城市所有人的价格。

开发商会讲故事、会包装修、会算楼板价，但二手房背后站着的，是一个个和你我一样、被生活逼着做决定的普通人。他们砍价时的犹豫，涨价时的心虚，降价时的心痛，每一分钱都带着体温。

进入到26年，老张觉得这体温正在一点一点地暖回来。有些变化，已经悄悄开始了：

一、成交量先动了

房地产有句老话，“量在价先”。没成交量，说房价到底都是扯淡。

今年一二季度，真有人掏钱进场了。

先看上海。5月二手房网签成交28023套，同比增长约31%。创下近6年来的5月份同期新高，即使放在近十年的时间跨度中，也仅次于2020年5月约3.05万套的成交水平。而且这已经是上海连续三个月维持在2.8万套以上。

北京同样不甘落后。5月二手住宅网签量为15974套，同比增长11.9%。该成交量创下近5年同期最高水平。

5月杭州市区二手房共成交9087套，同比提升17.8%，成为近六年来成交量最高的5月。

中指研究院的统计显示，5月重点20城二手房成交量为14.1万套，同比增长19.6%。大连、宁波、厦门、郑州、广州、重庆等城市也都出现了明显的环比增长。

量起来，说明啥？这些买家都不傻，他们觉得价格到位了。

二、政策在推着链条转

这轮回暖，政策没少使劲。

最大的利好是：换房退税政策直接延到2027年底。简单说就是，你把老房子卖了买新的，已交的个税可以退回来。对“卖旧换新”的家庭，是实打实的省钱。

地方利好也是一个接一个：上海2月“沪七条”，非沪籍买房社保从3年缩到1年，公积金贷款额度提了，税费也优化了。中介带看直接翻倍，之前压着的需求3、4月全放了出来。

郑州4月也出了8条新政，比如搞“一房一码”，多子女家庭给支持，公积金条件放宽等。

利率就更别提，5年期LPR 3.3%，历史低位趴了10个月。有机构说今年可能还得降一两次。买房成本还在往下走。

政策就在干一件事：把“卖旧买新”这根管子捅通。二手房活了，卖掉旧房的人揣着钱去新房市场，这是现在市场翻身的基本路子。

三、挂牌量下来了，房东不慌了

前两年最愁的是啥？卖房的人扎堆进场，买房的人躲着走，价格互相踩踏。如今这个局面正在改变。

据业内机构数据，今年5月，重点25城二手房新增挂牌房源为12万套，同比下降幅度达41%。从存量规模看，北京、上海等重点城市，也出现二手房挂牌量下降的趋势。可见供给端扩张的意愿明显减弱了。

意味着啥？卖房的人不再恐慌性抛售了，供需往平衡那端平衡，价格站住脚的基础就有了。

四、好房子差房子，彻底分家

这是最要紧的一点。

这轮回暖，不是普涨，不是谁都跟着喝汤。市场在拿资产质量做残酷筛选。

高端改善的先动。北京改善型需求占比从33%涨到38%，“卖旧换新”的转起来了。上海900万以上的房子成交占比持续往上，700到800万议价空间明显在收窄。有些核心地段的优质房，甚至还微微涨了点儿。

但远郊的、房龄大的老破小、没学区撑腰的房子呢？议价空间该大还大，想卖掉还是漫漫长路。

老百姓如何应对这些变化？

老张说，现在拼的不是钱多，是脑子清醒、屁股坐得住。面对这种剧烈的分化，老百姓的应对之策也得跟着变：

①拿买房的心态去卖房：市场暖了，但那是好房子的暖。如果你手里的是远郊房、老破小、没电梯的高楼层，趁这波成交量起来，赶紧出掉，别恋战。 哪怕比心理价位低一点，也要换成现金攥手里。记住，差房子回暖是让你“逃命”的，不是让你涨价的。

②盯紧“200-300万刚需基本盘”：别被豪宅涨价新闻带偏。这个区间的二手房才是市场体温计，如果这区间的房子看房人多了、议价收窄了，才是真筑底。

③如果真要买，去买“别人抢不走”的东西。 如果你想买的房子能增值或者保值，问自己三个问题：

如果不涨价，我还愿不愿意住这儿？（测试居住价值）

十年后，这房子还有人接盘吗？（看地段和学区是否不可复制）

这个小区，是附近三公里内最新的、物业最好的吗？

如果答案都是“是”，那它就是分化中的赢家。别贪便宜去买那种除了便宜一无是处的房子，将来最难变现。

④把“换房退税”用出节奏感。既然退税政策延到2027年底了，就别火急火燎。现在这个节点，可以先卖掉旧房，钱攥稳了，花几个月慢慢看。开发商年底或季度末常常会放特价房，你捏着现金，就是能抄底的人。

⑤心态上“去杠杆”，行动上“做功课”。利率再低也别上头，未来的收入预期，要算得保守点。别光焦虑，每周末去看房，像做田野调查一样。看够50套，自然分得清好货和忽悠。

总之一句话，市场最坏的时刻或许已经过去，但便宜只留给那些真正用脚做功课的人。