律师实务观察｜财产保全

图1不动产登记机构现场（作者拍摄）

诉讼保全过程中，经常会遇到一个问题：

法院要求申请人提供明确的财产线索后，才会采取保全措施或者出具调查令。

但很多时候，律师恰恰是因为无法核实财产线索，才需要调查令。

于是就形成一个死循环：

没有财产线索，开不了调查令；没有调查令，又核实不了财产线索。

我在江苏苏州和江苏海安办理的两个案件中，都遇到过类似问题。

两个案件的处理方式也基本一致：

先调取产调，再申请保全。

而且两次调取产调时，均未提供调查令。

这里有一个前提：不能以人查房，只能以房查房

我办理的上述案件，并不是查询被告名下有哪些房产。

而是已经掌握了具体房屋信息。

例如：

•具体地址；

•楼栋号、房号；

•不动产权证号。

海安和苏州的工程保全案件中，我已经知道具体楼栋和房号，再向不动产登记机构申请查询。

换句话说，查询的对象始终是一套明确的房屋，而不是某个人名下全部房产。

图2苏州不动产登记簿查询记录

另外笔者根据自己的经验，已经在江苏海安、江苏苏州以及上海松江区、普陀区，在案件已经受理的情况下，提交相关材料后，均成功调取到了不动产登记信息。

图3上海市不动产登记簿查询结果

为什么这种查询能够被受理？

《民法典》第二百一十八条、《不动产登记暂行条例》第二十七条均规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料。

对于“利害关系人”的理解，实践中一直存在不同观点。

我个人比较认同一种观点：

判断申请人是否属于利害关系人，应当看其与被查询不动产之间是否存在利害关系，而不是看其与不动产权利人之间是否存在利害关系。

因此，在已经掌握具体房屋信息的情况下，如果该房屋本身就是拟保全或者拟执行的对象，那么申请人与该房屋之间已经存在现实的利益关联。

从这个角度理解，在保全阶段申请查询该房屋的不动产登记信息，具有一定的法律和实践基础。

查询时一般需要准备哪些材料？

根据我的实际办理经验，通常需要准备：

•律师执业证；

•授权委托书；

•委托人身份证明材料；

•律师事务所介绍信；

•不动产登记簿查阅申请书；

•案件受理通知书；

•起诉状；

•保全申请书；

•具体房屋信息（房屋地址、楼栋号、房号或者不动产权证号）等。

图4上海市不动产登记簿查阅申请书（样式仅供参考）

部分地区可能也接受立案成功短信、网上立案截图、举证通知书等能够证明案件已经受理的材料。

不过，办理前建议提前电话咨询当地不动产登记机构，确认具体材料要求。

需要说明的是，上述做法系本人在江苏海安、江苏苏州以及上海松江区、普陀区的实际办理经验，并不代表全国统一做法。

如果有同行在其他地区也通过类似方式成功调取过产调，欢迎交流补充，我后续也会持续更新相关地区的办理情况。