沃智研究|房产交易遭遇恶意隐瞒:买受人撤销权行使与损失救济

诚实信用是房屋买卖合同的基本原则。房屋出卖人、房产中介，对于足以影响买受人缔约意愿、房屋交易价格、正常使用价值的重大信息，负有法定如实披露义务。

结合司法实践，房产交易中的恶意欺瞒主要分为两大类型，也是法院认定民事欺诈的核心情形：

1. 故意隐瞒重大客观事实   

刻意隐瞒房屋已抵押、被司法查封、一房二卖、权属存在争议、房屋主体结构渗漏、屋内发生非正常事件、周边存在污染源、殡葬设施、高压线路等负面信息。该类信息直接决定买受人是否缔约、以何种价格缔约，属于必须主动披露的核心内容

2.虚构事实、虚假宣传

出卖人或中介虚构学区划分、商业配套、交通规划、房屋面积、采光条件、土地使用年限等内容，利用虚假信息误导买受人作出错误意思表示，进而签订房屋买卖合同。

依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

结合房屋买卖案件裁判口径，法院认定欺诈行为成立，必须同时满足四项要件，缺一不可：

（一）主观要件：行为人具有欺诈故意

出卖人、中介机构明知房屋存在重大瑕疵、负面信息，或明知宣传内容虚假，仍刻意隐瞒、虚构事实。单纯的工作疏忽、信息不知情，不构成欺诈。但房屋所有权人、专业房产中介基于行业属性与职业要求，负有更高的审慎核查与披露义务，法院对其 “不知情” 的抗辩审查标准极为严苛。

（二）行为要件：实施隐瞒真相或虚构事实的行为

一方面，对法定、交易惯例要求披露的重大信息消极隐瞒；另一方面，主动作出与客观事实不符的虚假陈述。特别提示：商品房销售广告、宣传资料中，对房屋配套、学区、设施等具体、确定的允诺，即便未写入正式买卖合同，亦属于合同组成部分。若故意虚构该类内容并诱导签约，同样可认定为欺诈。

（三）因果要件：买受人基于错误认知签订合同

买受人正是因为相信对方的陈述、被隐瞒关键信息，陷入错误判断，进而作出缔约、付款的行为。换言之，欺诈行为与签约结果之间存在直接因果关系。若买受人事前已明知相关瑕疵仍自愿交易，则无权再以欺诈为由主张撤销合同。

（四）结果要件：损害买受人合法权益

欺诈行为导致买受人交易目的落空、财产受损、居住权益受影响，合法民事权益遭受实质损害。

1. 资金占用利息

   以已付购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），主张资金占用期间的利息损失；

2. 交易相关直接费用

   购房过程中支出的中介费、评估费、测绘费、办证手续费、公证费等为缔约产生的合理开支；

3. 其他实际损失

   因准备入住、装修产生的前期投入、为履行合同支出的合理费用等；

4. 差价损失（视情形支持）

   若因欺诈行为导致买受人错失同期其他购房机会，结合房屋市场价格波动、过错程度，部分案件中法院会酌情支持房屋差价损失。