房价下跌“家底变薄”,上海二手房何时能企稳?

近期《求是》杂志发文提振消费，再提稳房地产市场。文章直言，近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹“家底变薄了”，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎。从文章发出的时间来看，剑指5月宏观数据的不振，拉动经济的“三驾马车”，其中“两驾”投资和消费继续下行。

5月，消费数据很不好，社会消费品零售总额同比下滑0.6%（自2022年底以来，社零首次出现负增长），消费最低迷的行业集中在家电、金银珠宝、家具、汽车、建筑装潢类等，一半与地产相关。

5月，投资数据也同样不乐观。1-5月全国固定资产投资同比下降4.1%，投资下降主要受到房地产市场的拖累。5月，全国房地产开发投资增速同比大幅下降24.2%，新建商品房销售下降13.5%，其中住宅销售额下降14.1%。

而金融数据也能佐证消费低迷和房地产市场仍信心不足。首先，房贷数据负增长，4月居民中长期贷款减少了3408亿元，5月又减少了571亿元，房贷规模下降意味着新增房贷的规模低于还贷的规模，新一波的还贷潮再起；其次，4、5月居民存款罕见两连降，4月减少1.94万亿元，5月继续缩水1100亿元，两个月合计减少2.05万亿。可以推断，这两万亿元存款一是没有进楼市投资，因为房贷规模负增长了；二是没有用来消费，因为消费数据也负增长了。所以这些钱一部分用来还贷，一部分搬到了理财、保险、股市等非银行机构和领域，也就是说钱在金融机构间空转。

房地产行业磨底这么久，这一条链上串起来的投资开发、销售贷款、家具家电装修需求都没有实质性改善，反而越来越羸弱。

因此，《求是》文章才急迫的指出要打破这种资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，加快修复居民资产负债表，稳定房地产市场是关键之一。

而稳地产最有希望的肯定是一线城市，但目前一线城市的情况并没有人系统的梳理过。

从5月统计局数据显示，70城房价中一线城市二手房销售价格环比上涨0.4%，今年以来一线城市二手房价格已连续三个月环比上涨，似乎出现企稳的信号。但仅凭价格指数并不能断定市场企稳，还需要结合房地产政策、成交规模、租售比、调整幅度与周期等因素综合分析。

下面我们透过上海二手房市场的数据，分析上海二手房市场目前处于哪个阶段了。

上海二手房均价在2022年6月达到顶峰，随后向下调整，最低点相对于最高点累计下跌40%。从单个小区房价变化来看，多数小区房价跌幅在35-45%之间，部分在临港、五大新城边缘板块的小区跌幅超50%。

其中，中心城区70平米以下老破小最早开始下跌，从2022年1季度起，累计下跌了16个季度，在各面积段中累计跌幅最大。而90平以上各面积段房源在2023年3季度后才开始集中下跌，调整时间短、下跌幅度小，180平米以上豪宅下跌幅最小。

政策方面，上海稳步推出救市政策，逐步调减前期限制楼市需求的政策。同时大规模启动房票安置政策，为楼市注入购买力。2026年1月起，在静安、浦东、徐汇开始安排收储符合条件的二手房，在一系列救市手段下，上海二手房成交量持续放量。

2023至2025年上海二手住宅成交量连续3年上涨，2026年1-4月累计成交量达8.7万套。成交量的增长主要受低总价、小户型二手房成交上涨带动。总价在300万元以下的二手房月均成交量从2023年的月均5015套，逐步上涨至2026年的月均1.21万套，成交占比从33.3%上涨至55.9%，成交大幅放量。

并且二手房成交的传导链条向上调整。老破小房源在前期调整中跌幅大、成交占比持续提升，而4月份总价300万以下、300-400万的房源，成交占比下降，成交均价企稳。而总价400万以上各总价段房源成交占比均提升，呈现出楼市置换链条向上传导的迹象。

参考香港、纽约的经验，当租售比超过大众投资收益时，将对房价止跌形成有效支撑。

2023年至今，上海租售比呈上升趋势，主要原因是两者均处于下跌趋势中、房价跌幅快过租金跌幅。截至2026年1季度，上海二手房租售比1.7%，仍低于公积金贷款利率2.6%、商贷利率3.06%，但是部分城区老破小已经超过贷款按揭利率。

从我们抽样的60个小区来看，市中心70平以下的老破小总体租售比超过2.0%，样本平均值2.51%，个别小区接近3%。已经超过主流理财收益率、接近公积金贷款利率。在二手房市场上，此类高租售比的老破小房源，被市场关注、去化速度加快。

因此，可以看出来，上海二手房市场跌幅已经够大、时间够久，其中市区老破小和外围小户型领跌，大户型跌幅较小。其次，上海政府大力救市，成交量连续3年上涨，并且置换链条有重新启动的迹象。并且租售比持续上升，初步具备资本配置的条件，其中市区老破小租售比已经超过主流理财收益率、接近公积金贷款利率。从房价企稳的4个条件来看，上海二手房市场已满足3个，即政府大力救市、成交量持续上涨、风险出清，以及租售比结构性满足止跌条件。可见，上海二手房市场已经进入结构性筑底阶段，但拐点的形成（价格筑底回升）仍需要政策、人口、收入等变量的进一步支撑。