李莉劳动争议专家工作室 | 要求对共有房产进行物理分割,能否实现?
近日，西夏区法院受理了一起因共有房产份额处置及实际使用分割引发的典型共有物分割纠纷案件。本案中，共有人之一因个人债务风险可能危及共有房产的安全，引发商业合作伙伴提起诉讼，要求对房产进行物理分割，以隔离风险并保障其合法权益。
涉案房产原由案外人李某与周某按份共有，双方各占50%份额。此前，李某因个人原因将其所持有的50%房产份额抵顶给原告公司。此后，原告公司与周某共同将该房产实际分割为两部分，并分别出租给案外人用于经营台球厅和烧烤店，形成了长期稳定的商业利用模式。现因周某对外负有债务，其债权人可能申请法院对该房产其持有的50%份额进行查封、拍卖。这一潜在风险严重威胁到原告公司作为另一共有人的权益，可能导致房产整体价值贬损及现有租赁经营秩序混乱。为彻底隔离风险，保障自身财产安全及商业运营的稳定性，原告公司诉至本院，请求判令将涉案房产进行物理分割，分割为两部分，由双方各自独立享有和处置。法院认为：
在共有物分割条件成就时，如何平衡共有人的分割请求与维持共有物现有经济效用之间的关系；在部分共有人存在债务风险的情况下，另一共有人请求物理分割是否构成“无重大理由”；物理分割的可行性及具体方案如何确定，才能兼顾双方利益且不造成过度损耗。
本案中，原告公司请求分割房产的主要目的在于规避因另一共有人的个人债务风险而可能遭受的财产损失，这一诉求具有现实紧迫性和合理性。考虑到房产已被实际分割出租，形成了两个独立的经营场所，物理分割在客观上具备一定可行性。法庭在审理过程中，将重点审查共有协议、份额变更情况、现有使用状况、物理分割的技术可行性及对房产价值的影响等因素。在调解不成的情况下，将依据《民法典》关于共有物分割的相关规定，综合考量各方利益，依法作出裁判，或引导当事人达成折价补偿等替代性解决方案，以实现公平与效率的统一。本案中法官最终支持了原告公司的诉讼请求，将共有房产进行了物理产权分割。《中华人民共和国民法典》
第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。供稿|民一庭
编辑|李欣奕
审核|杨彤彤、邢庞瑞
复核|赵京京
