一、说明

1.适用范围：绍兴市全域（越城、柯桥、上虞、诸暨、嵊州、新昌）个人二手交易；分为70 年住宅（商品房 / 安置房）、商办非住宅（商铺、写字楼、40 年公寓） 两大类。

2.政策基准时间：2026 年 1 月 1 日起全国统一住房增值税新政；自然人附加税、印花税减半征收延续至 2027 年底。

3.核心区分逻辑：住宅有满二、满五唯一免税政策；商办无任何持有年限、唯一住房减免，必须全额申报增值税、个税、土地增值税。

4.年限认定标准：房屋是否满 2/5 年，以买入时契税完税凭证、不动产权证登记日期孰早计算，与交房、入住时间无关。

二、二手住宅（70 年产权）税费细则

（一）买方税费（契税，仅与套数、面积挂钩，不受持有年限影响）

不动产登记工本费 80 元。

（二）卖方四大税种（增值税、个税、土增、印花税）

1. 增值税及附加

1）持有＜2 年：全额 ÷1.03×3%；

附加 = 增值税 ×6%（减半优惠）

税额综合约3.18%

2）持有≥2 年：全额免征增值税及附加（满二、满五均免税）

2. 个人所得税（核心差异：满二唯一 vs 满五唯一）

1）满五唯一（最优免税条件）同时满足：持有满 5 年 + 卖方夫妻 + 未成年子女绍兴家庭唯一住宅 → 个税全额免征。

2）满二唯一 / 满二不唯一（满 2 不满 5）无免税，二选一计税：

1）核定征收：网签不含税价×1%；

2）差额征收：（不含税售价−原购价−原契税、本次附加等合理费用）×20%； 

3）不满 2 年住宅：同样按 1%/ 差额 20% 缴纳个税。

（三）住宅三类房源税费对比（卖方）

（四）住宅测算案例（网签价200 万，原值 100 万，首套 140㎡以上买方）

1.满二唯一卖方税费：增值税 0，个税 2 万，合计20000 元

2.满五唯一卖方税费：增值税 0，个税 0，合计 0 元

3.买方契税：200÷1.03×1.5%≈29126 元

（五）住宅专属优惠政策

1.卖旧买新个税退税：2024.1.1-2027.12.31，出售住宅 1 年内同城新购住房，已缴个税可全额 / 按比例退还；

三、商办类非住宅税费细则（商铺/ 写字楼 / 40 年公寓）

核心前置规则

1.无满二、满五唯一任何免税政策，持有 5 年、10 年、20 年均需缴纳增值税、个税、土地增值税；

2.土地增值税为商办最大税负；

3.买方契税统一 3%，无面积、套数优惠；买卖双方均需缴纳印花税。

（一）卖方税费（4 大税种）

1. 增值税及附加（差额计税，征收率 3%）

公式：增值税 =（含税售价−原购房发票价）÷1.03×3% 

附加 = 增值税 ×6%（减半优惠）

盈利出售：差额正数，正常计税；

平价 / 亏损出售：差额≤0，增值税及附加 = 0；

无原始购房发票：按全额含税价÷1.03×3% 计税。

2. 个人所得税（财产转让所得 20%，绍兴主流差额征收）

应税收入 = 含税售价 ÷1.03（不含增值税） 

可扣除项目：原购房总价、原购房契税、本次增值税附加、买卖双方印花税、土地增值税、合规装修 / 中介 / 评估发票；

个税 =（不含税收入−全部可扣除成本）×20% ；

备注：继承、赠与取得的商办，仅允许差额 20%，不支持全额核定征收。

3. 土地增值税（两种计税方式，四级超率累进税率）

方式A：查账征收（有完整购房发票，推荐）

1）不含税转让收入 = 含税售价 ÷1.03 

2）可扣除项目：

① 原值每年加计 5% 扣除：原购价 ×(1+5%× 持有年限)；

② 购置时缴纳的契税；

③ 本次增值税附加、卖方印花税； 

3）增值额 = 不含税收入−扣除项目合计

增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目 ×100%

4）四级累进税率：

土增税 = 增值额 × 对应税率-扣除项目× 速算扣除系数

方式B：核定征收（遗失购房发票，绍兴核定征收率 3%）

土增税 = 不含税转让收入 ×3%

4. 卖方印花税

合同含税价×0.025%（万分之 5 减半优惠）

（二）买方税费（固定标准，不受盈亏、持有年限影响）

1.契税：不含税转让收入×3%（商办统一税率，无分级优惠）

2.买方印花税：合同含税价×0.025%

3.不动产工本费：商铺 / 写字楼 550 元；

（三）商办平价出售测算案例（买入300 万，卖出 300 万，持有 5 年 / 10 年）

1.增值税及附加：差额为 0，税额 0 元；

2.土地增值税：不含税收入＜原值加计扣除，增值额负数，税额 0 元；

3.个税：收入低于全部成本，无所得，税额 0 元；

4.卖方仅印花税：3000000×0.025%=750 元；

5.买方固定税费：契税≈87379 元 + 印花 750 元 + 工本费 550 元≈88679 元；

6.持有 5 年 / 10 年税负完全一致，仅房屋大幅增值时持有年限可通过 5% 年加计降低土增。

四、住宅vs 商办核心税费差异总表

五、绍兴本地交易实操风险提示

（一）住宅交易风险

1.“唯一” 认定：仅统计绍兴市域家庭名下住宅，外地房产不计入；成年子女单独分户，不占用父母唯一名额；

2.安置房、继承住宅同样适用满二、满五唯一政策；

3.置换退税需留存卖房、买房全套发票、网签合同，时限严格控制在 1 年内。

（二）商办交易重点风险

1.税务最低核价风险：若合同售价显著低于系统评估价，税务局会按评估价核定计税，即使实际亏损也要缴纳增值税、土增、个税；平价交易需准备市场评估报告、同小区成交佐证；

2.凭证留存要求：购房发票、契税完税单、装修、中介票据全部保存，丢失只能走高额核定征收；

3.赠与 / 继承商办再出售：无法选择全额核定个税，差额 20% 税负更高。

六、总结

1.住宅产品流通成本远低于商办：依托满二、满五唯一双重免税政策;

2.商办类产品：无税收优惠，大幅增值时土地增值税会吞噬大部分收益，平价及低于购入价出售时仅需缴纳印花税；

3.交易前需提前至不动产税务窗口核验房屋原值、系统评估价，精准测算总成本；

附：商办产品高溢价出售税费测算：

商办税费测算：原值100 万，售价 1000 万，持有 5 年

基础条件：含税合同售价：10000000 元

原始购入原值：1000000 元

持有年限：5 年，有完整购房发票；

增值税差额 3% 征收率

一、卖方税费分项计算

1. 增值税及附加

不含税差额 = (1000 万 - 100 万) ÷ 1.03 ≈ 8737864.08 元 

增值税 = 8737864.08 × 3% ≈ 262135.92 元

附加税（增值税×6%）= 262135.92 × 6% ≈ 15728.16 元

增值税 + 附加合计：262135.92 + 15728.16 = 277864.08 元

2. 卖方印花税

10000000 × 0.025% = 2500 元

3. 土地增值税（查账征收）

不含税转让收入 = 10000000 ÷ 1.03 ≈ 9708737.86 元 

原值加计 5 年扣除 = 1000000 × (1 + 5%×5) = 1250000 元 

可扣除项目合计 = 原值加计 1250000 + 附加 15728.16 + 卖方印花 2500 = 1268228.16 元

增值额 = 9708737.86 − 1268228.16 = 8440509.70 元 

增值率 = 8440509.70 ÷ 1268228.16 ≈ 665.54% ＞200%，适用税率 60%，速算扣除系数 35% 

土增税 = 8440509.70 × 60% − 1268228.16 × 35% = 5064305.82 − 443879.86 = 4620425.96 元

4. 个人所得税（差额 20%）

全部可扣除成本：原值 1000000 + 附加 15728.16 + 买卖双方印花 2500×2 + 土增 4620425.96 = 5641154.12 元 

应税所得额 = 不含税收入 9708737.86 − 总成本 5641154.12 = 4067583.74 元 

个税 = 4067583.74 × 20% = 813516.75 元

卖方全部税费汇总

增值税附加：277864.08 土地增值税：4620425.96 个人所得税：813516.75 卖方印花税：2500 卖方合计 ≈ 5714306.79 元

二、买方税费

1.契税（商办统一 3%） 9708737.86 × 3% = 291262.14 元

2.买方印花税：10000000 × 0.025% = 2500 元

3.登记工本费（商铺 / 写字楼）：550 元 买方合计 ≈ 294312.14 元

三、整套交易总税费（买卖双方合计）

5714306.79 + 294312.14 = 6008618.93 元