四代宅这2年在武汉疯狂生长。
现在大家问的是，谁送的面积多，谁的露台大，能不能封露台，但果果关心的是，四代宅交付以后，二手房流通性会如何呢？
“四代宅以后卖得出去吗？二手市场认不认？”
说实话，武汉四代宅交付时间太短，第一个真四代交房到现在还不到一年，二手市场根本没有完整的数据可以参考。不过果果就结合武汉的现状，聊点真实想法。
一、得房率高≠二手卖得贵
武汉四代宅最核心的卖点就两个：得房率高和有空中花园。但这两个东西，在二手市场到底值不值钱，果果持保留态度。
先说得房率。
武汉很多四代宅宣传得房率能到100%甚至130%，但这个数字是怎么来的？把露台、电梯前室、设备平台全算进去了。而这些面积，大部分不写进房产证。
多出来的那些面积，卖房的时候银行不认、评估公司不认，买家也不一定会为它们买单。
法律上不算你的专有产权，花大溢价买的使用面积，在继承、析产、二手房交易时，法院只认房本面积，赠送部分直接被认定为“添附”，折价少得可怜。
所以，你买房的时候为“高得房率”付了溢价，卖房的时候人家只看房产证上的数字。这中间的差价，谁买单？
再说空中花园。
这个确实比普通阳台好用——孩子有地方玩、老人能晒太阳、年轻人可以撸铁。但前提是：这个花园得真的能用。
武汉的气候，懂的都懂。夏天热到40度，冬天冷到零下，梅雨季一下就是半个月。一个完全敞开的露台，一年里有几天能舒舒服服地待着？
更要命的是隐私问题。奇偶层错落设计，你在自家花园喝茶，楼上邻居一低头就能看见。不封窗吧没隐私，封窗吧物业不让——武汉目前绝大多数四代宅项目在销售阶段就明确签了“禁止封窗”协议，只有很少四代宅可以封窗。
果果说句大实话：空中花园这个卖点，在武汉的气候条件下，到底是“加分项”还是“鸡肋”，建议想清楚。
二、地段和配套、物业才是二手房的“护城河”
不管几代宅，房子终究是房子。一套二手房好不好卖，归根结底还是看地段、学区、配套、物业这些硬指标。
果果前两天文章写过，武汉三代住宅现在已经跌到“面粉价”以下求生。四新、白沙洲、光谷东等板块，部分三代现房价格跌到9000元/㎡甚至更低。为什么？不光产品不行，是地段和配套撑不起价格。
反观市面上，真四代卖的不一定好，而伪四代反而卖得风生水起，主要还是地段的差距。
同样，物业的重要性，四代宅比三代宅更突出。
三代宅的物业，管好楼道卫生、电梯运行、绿化修剪就够了。四代宅的物业，还要管露台维护、外立面统一、防止违规搭建。
广州有个20年前的老小区叫凯旋会花园，户户带空中花园，到现在都没人封阳台。靠的是物业协议里明确写了“禁止擅自改变建筑物外立面”，加上地段好、管理严，二手房价至今比周边同期产品高出不少。
武汉的四代宅项目，有几个能做到？前期承诺的物业维护，交房后能兑现多少？这些问题，恐怕要等第一批业主住进去才知道。
三、武汉四代宅正在分化，别被“概念”带偏
武汉目前的四代宅，其实分三类：
第一类：准四代（主流）
通过扩大阳台、优化剪力墙，把更多“赠送面积”变成实际使用空间。这类产品目前市场接受度最高，去化率普遍不错。
第二类：真四代（郊区为主）
带大露台、空中花园，得房率能做到110%以上。但受限于武汉气候和维护成本，实际入住体验如何，还有待验证。
第三类：眼子四代（最坑）
只在数字上做文章，阳台做了但结构不改，封窗后和客厅之间仍有承重墙，实际用起来跟普通阳台没区别。
至于四代宅的二手流通性，果果的看法是：短期看地段和配套，长期看物业和口碑。只有板块内拔尖产品，卖房才能拉开价差，单靠空中庭院撑不起房价。
至于四代宅这个概念本身，等第一批真四代满五年能卖了，市场自然会给答案。
想入手四代宅的朋友，别只沉迷样板间花园，实地看社区硬件、问清物业管控标准、核对地段配套，再下手不迟。
你对四代宅二手流通怎么看？有买过四代宅的朋友，评论区分享下真实体验～
