最近，日元再次跌到了一个让很多人震惊的位置，美元兑日元一度逼近162，创下1986年以来的新低，而更让市场意外的是：就在几天前，日本央行刚刚把利率加到了1%，这是31年来最高利率。

按常理来说加息，应该支撑汇率，但现实却是日元不仅没有反弹，反而继续走弱。甚至连日本政府创纪录的汇市干预，也没能挡住。很多人开始问：日元到底怎么了？现在还适合配置日本资产吗？日本房产会不会受到冲击？

首先，我们要理解一个现实，日本已经进入了一个全新的时代。

过去二十年。日本的关键词是低利率、低通胀、低增长。但今天，日本面临的是通胀上升、能源价格上涨、工资上涨、租金上涨以及持续贬值的日元，这是过去几十年很少出现的组合。

为什么日本加息都救不了日元？

答案很简单因为日本面对的不是自己，而是美国。日本利率1%，美国利率3.5%-3.75%，两者之间依然存在巨大的利差。对于全球资金来说，借入低利率日元。买入高收益美元资产，依然是一笔划算的交易。这就是为什么日元越跌，套息交易越拥挤，而越拥挤，日元就越难反弹。

但对于日本房地产来说，事情没有那么简单。

很多人一看到加息＋日元暴跌，就得出一个结论日本房价要跌，其实未必。因为日本房地产真正的驱动力，并不是利率，而是资金。

第一，日本房地产对海外资本仍然具有吸引力。

对于海外投资者来说，东京核心区的房地产，依然是全球少数兼具稳定产权、成熟租赁市场、国际城市人口流入、相对较高租金回报、并且货币大幅折价的资产。举个例子，如果你用美元、人民币去看东京。今天的日本资产，依然比三年前便宜很多，即使东京房价上涨了，但日元贬值之后，海外买家的实际购买成本并没有明显增加，甚至部分资产还更便宜。

第二，弱日元反而会继续推高东京的国际需求。

过去两年，日本旅游业全面爆发，外国游客创下历史新高，酒店价格上涨，商业物业出租率提升，服务业开始恢复，大量国际资本重新关注日本，弱日元。实际上给日本带来了新的全球竞争力，而东京、大阪等核心城市，是最大的受益者。

第三，日本房产市场可能进入更明显的分化。

这是我认为未来几年最重要的一点。很多人喜欢问日本房价会涨还是会跌？但真正的问题应该是：哪里的房子会涨？哪里的房子会跌？未来日本房地产，国家逻辑正在让位于城市逻辑，甚至是板块逻辑。

东京核心五区，再开发区域，大型交通枢纽周边，国际人口聚集区域，这些地方，未来可能继续获得资金青睐。而人口持续流出的地方城市，租赁需求不足的区域，可能会面临更大的压力。

但真正需要警惕的风险，也已经出现。

如果日元持续贬值，日本输入型通胀可能进一步上升。日本央行未来被迫继续加息，融资成本开始上升。市场估值体系就会发生变化。过去依靠超低利率支撑的资产价格，可能会面临重新定价。尤其是高杠杆投资者、低收益物业、人口流出区域，压力会越来越明显。

所以，现在的日本房产到底意味着什么？

我认为它正在从一个“低利率故事”，变成一个“长期城市价值”的故事。过去买日本房产，很多人买的是低利率、日元便宜、融资容易。但未来。真正决定资产价值的，可能是人口、产业、国际资本、城市竞争力。

最近很多人看到日元跌到40年最低。第一反应是日本是不是不行了？但从另一个角度看。每一次货币周期的剧烈变化，往往也是资产重新定价的时候。对于长期投资者来说。比汇率更重要的问题是未来十年，东京、大阪这些城市，是否依然能够吸引全球人口和全球资本。如果答案是肯定的。那么日本房产的故事，或许才刚刚开始。

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