买房人一定要收藏!从业多年中介掏心窝,二手房避坑全攻略

各位准备入手二手房的客户朋友们，大家好！
干房产这么多年，见过太多客户因为不懂行，看房一时冲动，签完合同踩大坑，轻则损失几万税费定金，重则产权纠纷迟迟收不到房。今天掏心窝跟大家聊聊买二手房那些看不见的陷阱，打算买房一定要认真看完！

很多客户看房第一眼只看户型、楼层、价格，但真正的风险，大多藏在看房之外。

第一步：看房前，产权核验是第一道生命线

看房别着急交定金！第一件事先查这套房子的不动产登记簿。
第一，确认房产证上所有产权人。如果是夫妻共有房产，两个人必须全部同意出售，全部到场签字，少一个人后期合同直接无效。
第二，查清房屋状态：有没有银行抵押、民间借贷抵押，有没有被法院查封。一旦房子有查封，千万不能碰！
第三，重点问清楚：房子里面有没有落原业主一家人户口！尤其是咱们考虑学区（比如对口成成中学这种），前业主户口不迁走，就算你过完户，孩子上学也会受影响，这条一定要写进合同，约定逾期迁出的违约金。
第四，主动问业主，这套房子是不是大家口中的“凶宅”，不要不好意思，最好书面确认，隐瞒后期咱们有维权依据。
还有一点，如果房子现在租出去了，记住一句法律常识：买卖不破租赁。租客没到期，就算你买了也不能马上收房。

第二步：实地看房，这些细节千万别忽略

很多客户只看采光好不好、装修漂不漂亮，容易忽略硬伤。
楼层这块多说一句，像咱们东润国际这套16层黄金中层确实少见，但大家看房也要留意：顶楼重点看天花板、阳台有没有水渍渗漏痕迹；一楼仔细感受返潮、蚊虫、采光遮挡；电梯机房、设备层隔壁房源，一定要早晚去感受噪音震动。
墙面、天花板有水印，大概率之前漏过水；卫生间、厨房看下水管有没有渗水、地漏反味；窗户推拉看一看漏不漏风、下雨天会不会渗水。
另外一定要分辨承重墙，之前见过业主私自拆改承重墙的房子，后期不仅过户麻烦，居住还有安全隐患。
还有小区不利因素：临街、靠近垃圾站、水泵房的房源，尽量早晚分别去一趟，实地感受噪音，别只看晴天中午一次房。

第三步：算账！税费大坑最容易吃亏

很多客户分不清满二、满五唯一，差价可能差好几万。
简单跟大家说清楚：

- 不满两年：高额增值税+个税，税费最高
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- 满两年：免增值税，但有个人所得税（就像东润国际这套，满二、不唯一，过户会产生个税）
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- 满五唯一：增值税、个税全免，是税费最优选择

⚠️提醒大家：别只看房东报的总价，一定要让我帮你把契税、个税、中介费、维修基金、欠费全部算一遍落地总价，心里才有数。
另外业主口头说降价不算数，所有谈好的价格、附加条件，全部落到白纸黑字的合同补充协议里！

第四步：签合同，这几条条款一条都不能少

合同是咱们唯一的保障，每一条都要看仔细：

1. 写清楚每一笔钱款时间节点：定金、首付、贷款放款、交房日期，全部精确到日期；
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2. 交房清单写明白：家具家电哪些留、哪些带走，现场拍照附在合同后面；
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3. 户口迁出时限+高额逾期违约金（学区房重中之重）；
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4. 过户之前，物业费、暖气费、水电燃气所有欠费由原业主结清；
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5. 写明双方违约责任，业主反悔不卖、客户单方面不买，定金赔付规则；
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6. 提前约定贷款问题，如果征信原因贷款批不下来，定金如何退还。

第五步：过户打款，资金监管千万记住

重中之重！大额房款，一定走官方资金监管账户，不要私下大额转账给业主！避免业主拿钱不配合过户，人财两空。
打算贷款买房的朋友，看房前可以先去打一份个人征信，提前把关，避免签完合同贷款批不下来，损失定金。同时确认房屋维修基金有没有足额缴纳，避免额外一笔支出。

额外说下学区房专属提醒

不少客户买房是为了孩子上学，拿对口成成中学举例：
一定要提前了解当年教育局入学政策、落户年限要求，最重要确认前业主有没有占用这套房的学位，全部约定在合同里，避免买完房子没法上学。

最后说句心里话
买房是普通人一辈子最大一笔支出，谨慎一点永远没错。
我不会只跟您说房子有多好，所有房子潜在的优缺点、风险都会如实跟您讲清楚。
就像咱们东润国际29号楼这套134.6㎡三室两卫，16/22黄金楼层，2017年次新房，满二无抵押，业主诚心出售价格有谈的空间，想看房我带您现场核验产权、实地看房，帮您把控所有风险，算清楚完整落地价，安心置业不踩坑！