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2026真假见底甄别,深圳9成房产仍需漫长修复

2026-10-27 17:21:57

2026真假见底甄别,深圳9成房产仍需漫长修复

9.29新政后深圳豪宅市场纪录（161）：

以下是我个人，主要围绕深圳楼市现状、趋势、政策走向及购房建议展开的一些分享，仅供参考：

首先第一个点：深圳的市场，整个深圳的豪宅市场，整个是国内，全国楼市、深圳楼市，特别是一线城市的楼市，还没有到达一个体量还没有达到最大化，价格没有达到一个上限，达到最高峰，还没有达到一个最最高点，特别是像深圳这种城市，你知道吗？它的房价还没有到达最高点，包括它的整体的市场体量，它的均价，它房价的极端的最高房价，包括单价、总价，包括体量也好，没有达到最高点。所以未来从趋势上来讲，它还是一个上涨上升的一个趋势，从大的中长期来看，这是第一点啊。

我补充一下，所以说像目前短期的一个，哪怕是这一轮回调是一个历史性的，是周期性的，但是它只是一个坎，只是一个，往长线看它只是，只是一个波动，只是一个阶段性的回调，长期看还是会上涨的。它并不是说到达一个顶峰，到达到顶了，往下腰斩，往下崩盘的，它只是一个阶段性的崩盘，阶段性的一个崩塌。长期来看，从大方向上来看，从这个终点来看啊，它还是要向上的。

第二个点，就是深圳的这些豪宅啊，大多数豪宅，特别是总价 3000 万以上，或者 5000 万以上的这些豪宅啊，特别是 5000 万以上的这种二手房豪宅，可能百分之八九十以上的房子，目前都还是面临着非常大的一个下跌的一个压力，不是急速下跌啊，它是缓慢下跌。

还是要面临着慢慢下跌的一个压力，最终大多数房子的价格会回归到 10 年前，把近 10 年的涨幅全部清零，甚至还要亏本，包括你的资金成本、持有成本、收益成本啊，连本金都收不回来，甚至。就这个是比之前半年前的一个预判还要悲观啊，半年前不至于，但是从目前来看。

因为我们的政策放不开，政策放不开，再加上市场的整个重塑啊，非常严峻，市场的重塑超乎想象啊，因为市场是不断的变化的，未来的市场的一个大分化、大重塑会很严峻，比我们之前想象中更严峻。所以 80% 到 90% 的房子，从短期来看，可能你们感觉不到啊，可能就那么一两套急卖，从中中长期来看，大多数房子还会面临着一个持续性的一个回调下跌。缓慢的一个阴跌状态，最终回归到一个本来的价值，就是一个居住价值和纯粹的一个这种自用价值，就还会跌，大概就是回归到 10 年前的一个水平，或者说它开盘前的水平，甚至是要亏本，血亏。有些房子甚至还可能面临着价格腰斩，极端情况下，⚠️部分物业它的价格会是目前你看到的价格基础上，继续实现一个价格的腰斩，继续崩盘，继续崩掉，都有可能。

百分之八九十的豪宅还是很危险的，特别二手房。新房是不一样的啊，新房它是一个零和游戏，新房市场它是一个零和游戏。新房呢，现在是全面涨价，基本上啊，它核心区的豪宅是全面涨价，甚至是翻倍的暴涨。后面是第三个点，第三呢，就是说深圳的政策还没有见底，你们要知道吗？现在的深圳核心区是没有说真正的放开的，还是有一定的限制的啊，也就放开了百分之二三十。未来整个市场要能够把它稳定，整个市场要回归到一个健康的状态，回归到一个可持续性的发展。或者说市场要想往更好的方向发展，更长久，更大的方向，更高的一个方向去向上发展的话，那么一定是要回归市场化，一定会全面放开，你包括所有的限购，所有的限价，所有的限售，包括其他的一些这种更多的一个深层次的限制啊，包括税收，包括二手房的交易环节，包括这个新房的开发环节，从新房开发到，从拿地拍卖到二手房环节，到税收，到买卖环节，交易买卖环节，所有所有的环节，包括新房的监管这些啊，全面都面临着一个全面的释放，全面放开的一个趋势和节奏。就是北上广深也好，全中国的楼市啊，以后会面临着跟香港一样，最终会可能会去到一个，就是靠税收来调节。就是靠交易税来调节，而不是说靠限制买卖。房价涨，我不让你买，不让你赚钱，或者不让你炒。房价跌，我不让你卖，或者我不让你买，不让你去抄底，或者不让你，不让你那么快跌，不让你那么猛涨啊，回归市场化。有本事你就涨，涨到疯为止。你有本事你就一直跌，跌到跳楼为止啊。涨到你开心，涨到你那个疯狂为止，跌到你跳。跳楼跌到你崩掉为止都可以。未来一定是要市场化，整个市场才有机会的。

北上广深，像深圳这样的城市一定会面临着全面的放开，核心区也好，豪宅也好，最终它会有才会有长期的发展。它一定会全面放开啊，全面放开是必然的。目前呢，这个时间点我觉得可。可能短期的一两年会比较困难，它会每隔一年，或者每隔半年、一年，一般半年没那么快啊，按照以往的节奏，按照这一轮救市的节奏是每隔一年就会有一定的比较大的一个政策调整，至少要间隔一年，大概就是未来的两年，甚至三年有机会看到核心区全面放开啊。一年我觉得不可能，因为。现在的市场稍微放开那么一点，核心区就开始有出现严重的分化，出现部分房源的率先跳涨。新房，首先新房带头涨价，暴涨。二手房也出现了一些局部的一个流市和行情。部分小区、部分地方、部分房源已经开始站稳高峰期的价格了啊，站稳了，甚至有一些价格已经超越了历史的，超越了历史过往的成交，就是产。甚至有一些二手房的价格已经冲破了历史最高点，超越了历史啊，并且比以往更加疯狂，不管是成交量、成交价格，还有市场的一个热度。
但是深圳，以深圳为例啊，深圳我觉得未来的一年之内是不可能全面放开的，两年之内有可能，但是不一定啊，两三年之内呢，大概率是会全面放开这个市场的，不然的话。这个市场我觉得是很难真正的稳定，真正的起来啊。

第三点呢，重点就是一个市场最终会面临着全面放开，不会有那么多的一个限制啊，不然这个市场没办法玩，没办法持续，也没办法真正的去见底，真正的向上。政策底还没有到啊，政策底还没有到，但是最。终一定会到来，最终一定会全面放开。第四个点就是比较重要的啊，第四个点呢非常重要，就是关系到大家买房的一个钱袋子。就是当下很多我们认为的见底啊，并不是真正的见底，就是某些房子，比如说某个小区，你看到它价格啊，可能在一段时间内跌不下去了，一下子在这个价位，一下子卖了很多房，比如说像深圳湾、华侨城啊，一些房子，你原本一个亿的房子跌到了七八千，它就跌不下去了，一下子成交了几套，成交十几套。或者是那些七八千万的房子跌到了五六千，就跌不下去了，它就一直就这个价格横在这里，或者不断的有买家去接盘，就一直横在这里。但是你会发现啊，这种就是它这个横盘的状态，包括或者说它足底反弹的状态吧，就是它跌到一定程度不再跌。但是它的成交量又重新恢复了流动性，并且可持续一段时间，但是它价格上不去，你会发现啊。就这种，当这个市场，二手市场从横盘转向为见底，再见底之后，再重新恢复流动性啊。但是呢，光有量，没有价格的一个，因为你这个流动它是有成本的，流动性的成本啊，交易的摩擦成本是。有的，它不可能始终维持一个，因为你房价不涨就是跌，你记住，不可能，要么就一直跌，要么就涨，不可能一直横盘的，横盘是有成本的。所以如果长期横盘，转换为见底后的一个流动性恢复，在后面如果它不能实现一个上涨的话，那最终还是会继续下跌。

这就是说明一个问题，很多房子啊，它如果这一轮涨不起来，它光有成交量是没用的，光是。止跌没有用啊，你记住，光是价格止跌没有用，或者光是有成交量，价格不跌，光是有成交量没有用，必须是量价齐升，它才叫真正的见底。如果一个房子它没有出现一个量价齐升，并且维持很长一段时间的话，维持个一两年、两三年的话，至少你，那么它所谓的见底，所谓的回稳，可能是一个假象。

就这轮房价下跌大概是有平均的一个下跌，大概是 3 到 4 年啊，跌的多的可能已经跌了 4 年，甚至跌了 5 年了。有些房子它见顶，很早就见顶了，跌的比较少的可能下跌的时间也就是 3 年，两年多， 3 年啊，有些房子是 2021 年开始跌的。那你有些房子是 23 年、 24 年才开始跌，这个时间是不一样的啊，有滞后。顶尖的资产、核心的资产，它或者说被市场超。控的一些资产，它是，它的一个回调的时间是比较滞后的，要么就是顶级资产，要么就是被资本所所操控的一些所谓的物业资产啊。但大多数呢都是比较核心的，就是我们当下看到的见底可能是一个假象啊，不是所有，很多，我说的大部分啊。你比如说蛇口的一些房子，像半岛城邦，包括像双玺这些房子，它的一个建。底可能是短期的，往后看它还会有继续下跌的一个风险，包括深圳湾的像恒裕滨城二期这些房子啊，包括华侨城的这些豪宅，像天鹅湖花园这种啊，你所谓的见底都是短暂的，它后面面临的是以价换量，它会以持续的通过以价换量，慢慢的它的价格就一直往下走，甚至在这个过程中慢慢的会失去一个交易量，甚至在一段时间内会失去交易量啊。

就是说真正的足底，真正的足底反弹，它是伴随着一个，首先是价格止跌，其次是流动性恢复，最终是一个量价齐升。一旦一定是有一个量价齐升的指标，并且它要维持到一定的时间，一定时间啊，足够长的一段时间。这个点就是当下很多房子的见底，或者是反弹，它只是一个阶段性，或者是一个假象，未必能够持续啊，不是所有，是大多数。所以不是刚需自住的，还是可以再观望一下的。如果不是纯粹的刚需纯自住啊，还可以继续观望，或者纯粹的改善。任何考虑到资产保值、增值的个人或者是家庭，其实就要更谨慎一点，不敢说不能买啊，说你在选择出手的时间，或者选择标的物的时候，要更加清醒、更加专注、更加。加精确一点。但是呢，顶尖的第一梯队的顶级资产啊，已经开始反弹上涨了。因为毕竟顶级的物业，第一梯队的，真正的第一梯队的这些顶级豪宅，顶级资产啊，是非常少的。全深圳这样的楼盘可能就是个位数，不超过 10 个，甚至啊，顶多就是那么一二十个，我说的第一梯队的顶级豪宅这些啊，就总价在 5000 万以上，甚至更高的，甚至 1 个亿以上的这些啊，不超过 10 个可能。

在 10 个小区里面呢，也不是所有的房子都具备这种最好的资产属性。在这些小区里面，你又要去选，挑选每个小区合适的面积段、价位段的产品。第一梯队的这些顶级物业呢，其实已经很早，早在一年前、两年前，可能价格就已经见底了，因为这一层物业它是，它是最后一个下跌，但是它是最先反弹、最先上涨的，因为说白了就是供需。关系，就是一个价值认可，就是它本身的多重价值因素决定的，供需，一个市场需求决定的啊。

第四个点呢，对当下购房者而言，非常重要。⚠️第一个提醒大家的是：“深圳楼市目前的整体回暖、或者说见底也好，拐点转折……很可能是阶段性的”！只有伴随着未来的楼市政策真正见底了，全面放开，才会迎来更大范围的、真正的或者是整体市场的趋势性回暖（或者叫重新回升）。但是这个等待的时间可能还会持续很久。因为从这一轮楼市在2021开始普遍的冲顶，全国或者深圳，包括全国北上广深，整个全国范围啊，整体的一个房价的一个顶点是 2021 年到 2023 年之间，大多数都是 2021 年开始冲顶，所以说这一轮的整体的下跌回调持续时间，大概也就是 4 到 5 年左右，可能还需要一些时间……至少大多数的房子可能还需。需要 3 ~ 5 年，甚至 5 年以上时间。很多房子可能从它房价到顶，到它缓慢下低这个过程，可能要持续 10 年，甚至更长， 10 年以上啊，甚至 10 年以上都不止。

大多数房子可能还需要个5-6年的时间来修复它的价格，短则三四年，长的话五六年，甚至更长，甚至 10 年时间都无法修复，甚至有些那种垃圾资产。很多很坑的很多不小心踩到一些坑，你包括写字楼，包括商铺啊，他可能花十几年他都修复不了，甚至，或者是一些很垃圾的伪豪宅啊，动不动就大几千万上亿的，甚至一些不伦不类的豪宅啊，不伦不类的伪豪宅，一定要小心这种，特别是 5000 万以上到。过亿的，千万不要买到那些不伦不类的一些伪豪宅。不要一时冲动，特别是新房啊，因为二手市场是不会给你讲任何情面和面子的。

这一轮的一个见底啊，它只是局部，大家一定要，这一轮目前真正见底的，目前只是第一梯队的最顶级资产啊，这种物业是非常少的，大多数数都是那些总价过亿的、极少数顶级豪宅，别墅啊……或者一些顶级的大平层，又或者说很少量 5000 万左右，或者 5000 万以上的这些主流的长期自住改善、终极置业产品。

除了这第一梯队的顶级资产，其实80%，甚至 80 ℅到 90℅ 的这些所谓的核心资产，所谓的核心地段啊，包括福田南山，所谓的一些标杆盘、什么豪宅，他们所谓的见底，所谓的价格反弹，都只是暂时性的，大多数还面临着继续下跌回调的压力啊。

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