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深圳二手房局部回暖

2026-06-25 17:27:37

深圳二手房局部回暖

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深圳房地产市场正迎来结构性修复。根据乐有家研究中心统计的 2026 年上半年二手楼盘价格走势，福田、南山等核心片区购房信心率先企稳，一批优质小区成交价格小幅回升，涨幅集中在 5%-10% 区间。

价格企稳回升的小区名单

本次价格有所上涨的小区主要分布在福田、南山、宝安、龙华、龙岗、罗湖六个行政区，仅为片区内少数楼盘，大部分普通小区价格保持平稳。

综合来看，价格率先修复的房源具备三类共性：

1. 名校学区物业与核心地段豪宅，稀缺性强，价格弹性最大，例如金茂礼都、合正香蜜原著、华润城润府；

2. 近郊片区改善住宅，承接核心区外溢需求，像壹成中心、锦绣御园、中粮锦云；

3. 配套成熟的刚需大型社区，随着刚需购房者入市，成交价稳步走稳。

整体成交稳步修复

个别小区价格上行并非个案，深圳楼市正从底部修复阶段逐步走向交易活跃期。

成交量层面：2026 年 5 月，深圳一二手房合计网签 13348 套，环比上涨 6%，同比上升 28%。其中新房网签 6651 套，环比上涨 21%，同比上涨 36%；二手房网签 6697 套，同比上涨 21%。住宅口径下，一二手住宅网签总量达到 10077 套，这也是自 2025 年 4 月之后，时隔 13 个月再度突破万套关口。

价格层面要区分两组数据：国家统计局 5 月数据显示，深圳二手住宅价格环比上涨 0.6%，和上海并列全国 70 城首位；新房价格环比上涨 0.4%，领跑一线。

乐有家门店监测数据显示，5 月门店二手成交均价达到 6.08 万元 /㎡，环比上行 5%。该均价走高，主要是中高总价改善房源成交占比提升带来的结构性变化，并非全市房源普涨。进入 6 月上旬，门店成交均价稳定在 6.3-6.4 万元 /㎡。

近五周门店均价持续稳步上行，6 月 8 日 —14 日均价为 63956 元 /㎡，环比小幅上涨 0.7%，五周累计上行 6%。当前市场现状是：成交持续企稳，优质房源价格率先修复，普通房源议价空间依旧充足。

端午假期的成交数据进一步印证市场活跃度。2026 年端午假期，深圳一二手住宅签约量较去年同期上涨 17%，创下近五年同期新高；其中新房成交同比上涨 9%，二手房同比上涨 21%。

本轮市场回暖的三大支撑条件

本轮市场企稳，来自楼市政策、土地市场、产业人口三方面共同作用。

1. 楼市新政释放购房需求

2026 年 4 月 29 日，深圳出台楼市优化政策，4 月 30 日正式落地。限购政策进一步放宽：深户家庭在福田、南山、宝安新安街道可购买 3 套住宅；社保满 1 年的非深户家庭可购入 2 套；

持有居住证的非深户家庭，无需社保即可在上述片区购置 1 套住房。同时公积金贷款额度有所上调，有力降低刚需与改善群体置业成本。新政落地后需求快速释放，五一假期就出现外地客户办理居住证后线上签约的案例。

2. 核心地块高溢价，稳定市场预期

2026 年深圳核心片区土拍热度居高不下。6 月 5 日，南山粤海涉宅地块经过 291 轮竞价，总价 57.72 亿元成交，楼面价 10.87 万元 /㎡，溢价率 150.74%，刷新全市宅地单价纪录。一周之后，前海桂湾地块成交价 35.25 亿元，楼面价 9.6 万元 /㎡，溢价率达到 114%。核心优质地块拍出高价，稳住了新房市场价格预期。

3. 高新产业吸纳人才，改善购房需求增多

AI 产业持续扩张，大量高薪技术人才落户深圳，带动中高总价住宅成交占比稳步提升。门店监测显示，6 月上半月新房签约量同比 2025 年增长 74%，创下历年同期新高；二手房签约量同比上涨 38%，刷新近六年同期纪录。板块热度出现轮动：南山二手房房源收紧，成交增速有所放缓；福田凭借成熟配套与适中总价，承接大量改善客群，二手成交量同比大涨 41%。

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