苏州两个博主，吵了两天。为一个词——“吃差价”;。我看完了。俩人从根上，站错了地方。

一、贝壳不是天条

争论的起点，出奇地一致。都默认中介费就该按贝壳那套来——业主2%，买方1%。

这套逻辑，是个坑。

贝壳这十年，铺得太快了。快到了什么程度？整个行业，活在了它画的圈里。双边收费，不知不觉成了“默认设置“”;。吵架的双方，都不曾怀疑——以为这就是规矩。

但你查过文件没有？

江苏省物价部门，关于房产中介收费，写得明明白白：佣金怎么收，各经营单位自行约定。

没写过“必须收2%”。没写过“只能单边收”。更没写过“谁收双边就是黑中介”。

把一家商业平台的操作手册当行业法规——犯这个错的，不止那俩博主。

不跟你玩虚的，干这行24年了。贝壳进苏州那年我就看着——人家自己定的收费规则，什么时候变成行业铁律了？

（一）谁出钱？不是道德题

更扯的一件事——很多人把“谁来付中介费”当成了道德题。

收了买家的再收卖家的，就是贪？

往前倒十年。买方市场。卖房子的人，一毛中介费不出，全部买家扛。

没人说不公平。

因为那会儿房子不好卖，急的不是卖家，是买家。

谁急，谁付钱——这是买卖，不是道德。

后来挂牌量上去了。买家犹豫了。卖方开始急了。主动找到我：“中介费我出一半，你帮我把房子快点推。”

再往后，彻底转成卖方市场。那些有置换需求的业主，心里门儿清——不掏佣金，你的房源在系统里排在最后。

从买家扛，到两边分，到卖家主担。每一次变化，不是谁好心让利。

是供需两股力，对着挤出来的结果。

二、香港的8%，早就给了答案

香港楼市崩盘那年，我在苏州。

消息传到中介圈，所有人都在算一笔账——

香港的业主，为了快速变现，给中介开了8%的佣金。

8%。不是1%，不是2%。

一笔五百万的房产，中介费四十万。

没人说这是“吃差价”。

所有人都明白：市场崩了，流动性比什么都值钱。你给8%，中介把你房子放第一个推。明码标价，自愿交易。就这么简单。

这就是佣金的本质——不是“标准”，是价格信号。调节的就是交易效率。

你急，就多让点利。你从容，就坐下来谈。

觉得佣金贵？说明你还没那么急。

真的很急的话，佣金从来不是问题。

三、什么是“吃差价”——说清楚

这俩博主，基本概念没搞明白。

真正的吃差价——

你作为中介，两头做局。对卖家说“这套最多200万”，对买家说“低于250万拿不下来”。中间50万，进了你口袋。买卖双方谁都不知道对方的底牌。你一个人，两头骗。

这才叫吃差价。

至于同时收了买家和卖家的佣金——双方知情。双方同意。双方都得了服务。买家没多掏钱，卖家没少收钱。中介两边撮合，两边收费。

到底“差”了谁的“价”？

把双边收费打成吃差价——这是根子上没懂这个行业怎么运转的。

四、记住三件事

正在买卖房子的——

一，别被平台的收费系统框住。中介费怎么收，是你和中介的事，不是平台的事。

二，佣金跟着市场走。急就让利，从容就谈条件。这不是谁欺负谁，这就是市场。

三，碰到骂战，先别站队。把概念想明白，你会发觉——一半的架，根本就不必吵。

楼市师爷雍迪

2026年6月 于苏州