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最近南京成交了两套二手豪宅，有意思的是，总价均为888万的吉利数字，面积也基本相当，在193~198㎡。这两套房子，分别是位于鼓楼区龙江附近的中海凤凰西岸（低楼层）和秦淮区大校场的秦淮金茂府（低楼层）。
在这里说一下，如果是这两个小区内更好的楼层或者更特殊的户型（比如凤凰熙岸个别带露台），成交价可能更高一些。
考虑到小区的面积段、单价和总价，这两套二手房在南京都属于豪宅系列，虽然还达不到顶豪，但是可以毫不夸张的说，比南京市面上99%的二手房要贵，已经属于塔尖top1%的序列。
那么花同样的价格，这两套房子哪一套买的更值呢？
其实，这两套房子代表着两种不同的生活方式，在资产保值属性上也有完全不同的考量和逻辑。
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从生活层面上，中海凤凰熙岸更偏重的是南京更靠近传统核心区的区位优势。虽然小区所处位置刚刚跨越秦淮河，严格意义上属于河西板块，但因为距离老城区的省级机关、省人民医院、新街口等地距离非常近，其生活便利程度和居住观感和城中板块相差无几。
更重要的是，小区虽然已经有10年房龄了，但是因为在邻近区域内，很少有更新的房子。所以，如果富裕家庭想要锁定靠近老城区以及人文教育非常好的龙江板块，中海凤凰西岸仍然是鹤立鸡群的存在。虽然它的产品比起市面上新一代豪宅略显逊色，但是在相同地段内，仍然是几无对手的存在。
总体上看，小区业主非富即贵，属于典型的城市高阶“权智阶层”居住场所，附近有中海环宇城商业配套。以及秦淮河风光带、清凉山公园等等。所以说，凤凰熙岸一直是南京的硬通货。03
秦淮金茂府则是另一般景象。首先小区位于全新开发的南部新城机场跑道旁边，北侧就是未来的跑道中心公园，相当于高起点、高规划，以全新面貌展现出南京城市高质量发展的新区域，同时离南京老城区的夫子庙等地也不算远，且有地铁直达。
更重要的是，秦淮金茂府因为刚刚交付，在产品设计上属于领先时代的存在。比如科技系统的配备，比如下沉式会所泳池的配备，展现的是一个面向未来的高端的生活方式和享受型的住宅产品。
就产品本身而言，秦淮金茂府肯定比中海凤凰熙岸要更加迭代，但因为南部新城全新开发，未来肯定越来越好，但当下配套还没有那么成熟；而且你的房子好，周边新开发的别的房子也好，新房和次新房“卷”得厉害，竞争更加激烈。
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其实，同样800多w的预算，河西南非顶豪的标杆小区，恰好也能买到190多㎡的户型，甚至总价还能比888再低一些，比如万科翡翠滨江190㎡、河西金茂府二期193㎡、金基朗樾府195㎡和融创滨江one 190㎡。
相比而言，中海凤凰熙岸代表市中心成熟区域，爆发力未必很强但下限极高，而且不用担心竞品“太卷”；南部新城大校场和河西新城南部片区（中央科创区），短期没那么成熟，配套在快速兑现中，未来天花板高，但新品层出不穷，也面临更大的竞争。
大校场和河西南有所不同的是，大校场的好房子更偏向于城中东南部和城东等片区的人自住改善，这些客群往往是工作、生活非常稳定的体制内家庭，医生、老师等含量很高，收入稳定还贷压力小，老南京人的占比也更高，炒房客很少，买了就是住的，所以不会轻易抛，价格也比较稳定。
河西南部前期投资客更多，客群不仅有体制内、国企、传统金融，还有民营互联网大厂、外资企业以及很多企业主、私募基金、自由职业者、网红等等都分布更为广泛，产业活跃度高、流动性强，一部分人收入爆发力强但稳定性相对弱。同时，河西也是南京客群思维最接近一线城市的板块，更喜欢“折腾”。所以你能看到河西的价格上限更高、弹性更强，租金更高（高薪但工作地点不稳定客群带来高端租赁需求），同时在行情不景气或者竞争多的时候抛压也比较大，部分高品质“笋盘”价格非常惊喜，当下完全值得入手。
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同样800多w预算，“顶豪之下，万房之上”，至少有三种选择。
到底怎么选择，主要考虑到生活半径和生活方式，也关乎到想要更强的确定性，还是更好的发展前景和未来可能的更好的收益和弹性。具体更多板块细节和数据论证，可以和凯旋一起探讨↓↓↓
