楼面价51577,比二手房还贵,滨江今天的土拍我看懵了
6月26日土拍快报 | 永久河地块243轮竞价，招商60.94亿拿下滨江新地王
今天上午杭州的土拍，说实话，看完数据我愣了好一会儿。滨江区永久河单元C-R21/R22-60地块，经过243轮竞价，招商蛇口以60.94亿总价拿下，成交楼面价51577元/㎡，溢价率79.03% 。01 一组数字，看懂这场"疯抢"
从2.88万起拍，干到5.15万落锤。翻了将近一倍。243轮，平均每分钟叫一次价，这不是在竞拍，这是在做俯卧撑。这块地是今天滨江区和未来科技城两宗宅地中更受关注的一宗——主城区上半年唯一一宗10万㎡以上体量的宅地，34亿起拍总价也是上半年之最。02 为什么是滨江一桥南？
但这次不一样。这块地紧挨着儿保滨江院区南侧，是近3年来滨江区一桥南首宗大型宅地，稀缺性本身就拉满了。周边什么配套？地铁6号线诚业路站、滨盛路、江南大道，复兴大桥和庆春隧道10分钟过江。一街之隔就是钱塘江樱花跑道，高楼层还能看到六和塔和西湖群山。再加上容积率2.2，不算高，有做改善产品的空间。以这个楼面价推算，未来新房定价大概率要奔着**7.5万-8万/㎡**去了。03 真正让我震撼的，是那张"对比表"
世纪城二手房主流成交 5.3-5.8万/㎡（部分跌破5万）2026杭州千万级新房均价 6.6万/㎡（同比+10%）一边是开发商243轮疯抢，楼面价干到5.15万，创下滨江历史第二高；一边是二手房挂牌量18.9万套，世纪城从7.8万跌到5.3万，次新房大量破发。开发商觉得这块地值5万/㎡的地价。二手房东觉得自己的房子值5万/㎡都卖不掉。04 招商的算盘，不是我们能看懂的
说实话，以5.15万的楼面价，建安成本按8000-10000/㎡算，再加上财务成本、营销费用、合理利润，未来这个盘的高层售价大概率要到7.5-8万/㎡。7.5-8万/㎡在滨江一桥南卖？旁边二手房才3.8万啊。一桥南近3年没有大宅地供应，钱塘江一线资源不可再生，容积率2.2做改善产品，未来这个盘一旦入市，它面对的不是周边二手房市场，而是跟钱二、奥体那些7-10万的高端盘直接竞争。说白了，招商赌的是——等这个盘出来的时候，买家根本不在乎周边二手房多少钱，他们在乎的是滨江一桥南、江景、低密、招商品牌，这些二手房给不了的东西。05 2026年杭州土拍有多疯？
深圳南山，保利291轮竞价，楼面价10.87万/㎡，溢价150%，刷新历史深圳前海，建发291轮，楼面价3.53万，溢价114%杭州九堡，绿城65轮，楼面价2.28万，溢价61.5%杭州未科，建发41轮，楼面价2.33万，溢价33.2%杭州永久河，招商243轮，楼面价5.16万，溢价79%看到了吗？核心城市的土拍市场，已经不是在"回暖"了，是在局部沸腾。但与此同时，南京、苏州、沈阳多宗宅地底价成交，无人问津。能抢的都拼命抢，抢不到的就不抢了。中间地带消失了。06 对杭州楼市意味着什么？
第一，新房价格天花板还在往上抬。 当面粉都5万了，面包8万还贵吗？杭州千万级新房均价已经从2025年的6.27万涨到2026年的6.6万，同比涨了10%。这个趋势短期内不会逆转。第二，二手房和新房的裂缝会越来越大。 新盘产品力（得房率、立面、会所、精装标准）全面碾压限价时代的次新房。当新房越做越好的时候，那些2018-2022年交付的"老次新"只会越来越尴尬。第三，板块分化会加剧。 开发商抢的地，全是一线江景、核心产业区、稀缺低密这种"不可再生"资源。这意味着未来滨江、钱二、奥体这些板块的高端盘会越来越贵，而远郊板块则无人问津。同一个杭州，两个市场的格局会越来越明显。写在最后
"开发商用真金白银投票的方向，往往和你手机里二手房APP上看到的价格，是两个平行宇宙。"只是他们在看完全不同的时间维度——开发商赌的是3-5年后的市场，而二手房东面对的是今天的现实。小宗介丨杭州豪宅，专注杭州品质好房
